המדריך שלכם להתחדשות עירונית

"תוכנית בניין עיר" או בראשי תיבות תב"ע (נקראת לעיתים פשוט "התוכנית"), קובעת בין היתר, את הייעודים של הקרקע (בנייה למגורים, מסחר, שטחים ירוקים, מבני ציבור וכו'), את סוג השימוש המותר, גודל המבנה שניתן להקים על אותה קרקע (זכויות הבנייה), מספר הקומות, מרחק המבנה מגבולות המגרש וכו'.

התב"ע מורכבת למעשה משני מסמכים עיקריים: התשריט (מעין מפה המציגה את ייעודי הקרקע, קווי הבנין, גבולות התוכנית וכו' על קנה מידה) ותקנון המסביר באופן מילולי את התוכנית, מטרותיה והוראותיה.

בפרויקטים גדולים לרוב נדרש לבצע שינוי תב"ע. על מנת לשנות את התב"ע , כלומר – לשנות ייעוד / להרחיב את זכויות הבנייה במתחם – עלינו להכין תב"ע חדשה הכוללת את השינויים שנרצה לבצע, להפקידה בוועדה הממונה (מקומית/מחוזית) ולפרסם ברבים את דבר הפקדתה – כדי לאפשר לציבור לעיין בתכנית ולהגיש התנגדות ככל ושיימצא לנכון.

על מנת לשנות את התב"ע, כלומר – לשנות ייעוד/להרחיב את זכויות הבנייה במתחם – עלינו להכין תב"ע חדשה הכוללת את השינויים שנרצה לבצע, להפקידה בוועדה הממונה (מקומית/מחוזית) ולפרסם ברבים את דבר הפקדתה כדי לאפשר לציבור לעיין בתכנית ולהגיש התנגדות ככל שיימצא לנכון. בקשות לשינוי נחלקות בדר"כ לשלושה סוגים עיקריים – בקשת הקלות והיתרים לתוספות בנייה שאינן מוגדרות בתב"ע, בקשה לשינוי תב"ע הקשורה לשינוי ייעוד הקרקע ובקשות לשינוי בקווי המבנה.

• תמ""א 38 (1) – שיפוץ הבניין הקיים וחיזוקו, תוך הוספת קומות/יחידות ע"י הקבלן. תדהר אינה מלווה או מבצעת פרויקטים מסוג זה.
• תמ""א 38 (2) – הריסת הבניין ובניית בניין חדש במקומו, תוך הוספת קומות/יחידות ע"י הקבלן– ללא שינוי תב"ע אלא ע"י הוצאת היתר בלבד (ניצול זכויות בנייה קיימות).
• פינוי בינוי – הריסת הבניין ובניית בניין חדש במקומו, תוך הוספת קומות ע"י הקבלן –בתהליך של שינוי תב"ע , הגדלת זכויות הבנייה והוצאת היתר בנייה.
• בינוי פינוי- בניית בניין חדש ולאחר מכן הריסת הבניין הקיים – בתהליך של שינוי תב"ע., הבנייה של הבניין החדש מתרחשת לפני הפינוי של הדיירים מהבניין הישן, כך שעם סיום הבנייה, עוברים הדיירים ישירות לבניין החדש. בינוי-פינוי מתאפשר במקרים בהם יש עתודת קרקע פנויה הסמוכה לפרויקט, שהרשויות השונות מוכנות להקצות לטובת העניין תמורת הקרקע שעליה בנוי הבניין הישן.

פרויקט התחדשות עירונית, מיטיב עם כל הצדדים :
מבחינת בעלי הדירות – זוהי הזדמנות לקבל דירה גדולה יותר, עם מרפסת שמש, ממ""ד, חניה ומחסן בבניין חדש ומודרני הכולל גם מעלית ולהגדיל את ערך הנכס שלכם – ללא כל הוצאה מצדכם.

מבחינת היזם, זו הזדמנות עסקית, שמאפשרת לו לבנות בבניין החדש דירות נוספות שמיועדות למכירה לקהל הרחב וכך לממן את הפרויקט כולו וגם להרוויח ממנו.

מבחינת הרשות המקומית, זוהי הזדמנות – לחדש את פני העיר ולשפר את בטיחותם ורווחתם של התושבים בעיר, ומבחינת הציבור הרחב והמדינה כמי שמייצגת אותו, זו הזדמנות נדירה ליהנות מהיצע דירות חדשות באזורי ביקוש שלרוב אין בהם זמינות של קרקעות חדשות לבנייה וכן מתוספת של מבני ציבור שיעניקו שירותים שונים לרווחת התושבים.

פינוי-בינוי הוא פרויקט של התחדשות עירונית שנועד לעשות שימוש יעיל יותר בקרקע ולאפשר הריסת מספר בנייני מגורים ישנים במטרה לבנות במקומם בנייני מגורים חדשים, מודרניים יותר, בריאים יותר, בטוחים יותר וטובים יותר.

עסקת פינוי בינוי מוגדרת כחוזה בין יזם לבין בעל דירה בבית משותף, אשר על פיו מתחייב בעל הדירה בבית המשותף למכור את זכויותיו בו, כולן או מקצתן, לצורך הריסת הבית המשותף והקמת בית משותף חדש במקומו בהתאם לתוכנית לפינוי ובינוי, שמצורף לו ייפוי כוח מבעל הדירה ליזם או לעורך דין מטעמו לביצוע הפעולות הנדרשות למימוש החוזה, ושכולל, בין השאר, את כל אלה:

(1) העקרונות לקביעת התמורה שיקבל כל בעל דירה לפי החוזה;

(2) המועדים המרביים לאישור תכנית מפורטת, לקבלת היתר בנייה ולמסירת הדירה החדשה לבעל הדירה בהתאם לחוזה;

(3) פרטים בדבר הגורם שיבצע את עבודות הבנייה בהתאם לחוזה או תנאים לבחירתו של הגורם כאמור, לרבות לעניין ניסיונו בתחום;

(4) התחייבות מטעם היזם להעמיד ערבויות לטובת בעל הדירה לשם הבטחת התחייבויותיו של היזם לפי החוזה;

מספר הבתים המשותפים מוגדר כמקבץ, אשר נדרש להיות מצוי בשטח שהוכרז כ-"מתחם פינוי בינוי" ע"י הרשויות.

קידומו של פרויקט פינוי בינוי דורש הסכמת 2/3 מבעלי הזכויות במקבץ, ש-(1) בבעלותם 3/5 לפחות מהדירות בכל בית משותף [ואולם לעניין בית משותף שיש בו ארבע או חמש דירות בלבד – בבעלותם שלוש דירות לפחות מהדירות בבית המשותף, ויש בבית המשותף יותר משני בעלי דירות] ו-(2) יותר ממחצית מהרכוש המשותף בכל משותף צמוד לדירותיהם.

עבור הדיירים מדובר ב-"עסקת נטו", לפיה הדיירים פטורים מתשלומי מס שבח, היטל השבחה ומס רכישה.

יוזמות פינוי-בינוי מוסדרות בחוק מאז 1965. בשנת 2006 חוקקה הכנסת את חוק פינוי-בינוי (פיצויים) במטרה להתגבר על קשיים שגורמים דיירים בודדים בבתים משותפים המתנגדים להסכם פינוי-בינוי הנתמך בידי מרבית הדיירים. החוק קובע כי דייר המתנגד באופן בלתי סביר לעסקה, למרות רוב מיוחס של הדיירים המסכימים לה, יישא באחריות לנזקי שאר הדיירים כתוצאה מעיכוב העסקה, בכפוף לפסיקת בית המשפט הקובעת כי הדייר נושא באחריות לנזק.

תמ"א 38 היא תוכנית המתאר הארצית לחיזוק מבנים קיימים בפני רעידות אדמה, אשר הוכנה ביוזמת המועצה הארצית לתכנון ולבנייה ואושרה ע"י ממשלת ישראל ב- 14.4.2005.

התקן המחייב ע"פ תמ"א 38 הינו ת"י 413 לעמידות מבנים ברעידות אדמה, שנכנס לתוקף ב- 1975.

הוראות תמ"א 38 חלות על מבנים שנבנו ע"פ היתר בנייה שהתקבל לפני 01.01.1980, למעט מבנים שהתקן פטר אותם מתחולתו או מבנים שהריסתם אושרה.

מכיוון שעלות חיזוק המבנים והתאמתם לתקן גבוהה יחסית, מאפשרת התוכנית קבלת היתר בנייה לחיזוק המבנה ללא צורך בהכנת תוכנית מפורטת, כאשר התמריץ העיקרי לבעלי הבתים הוא הענקת זכויות בנייה נוספות בקרקע, המאפשרות הוספת קומות לבניין ומכירת הדירות בהן, באופן שיממן את חיזוק המבנה כאמור.

לאורך השנים, לתוכנית תמ"א 38 היו מספר תיקונים, כאשר הראשון מביניהם הינו תיקון מספר 2 (המוכר בשם תמ"א 38/2) בשנת 2010, שמהותו הינה הריסה ובנייה מחדש, כמפורט מטה.

בנוב' 2019 הוחלט על סיום תוכנית תמ"א 38 ביום 01.12.2022 לאור ההנחה כי התוכנית לא הצליחה להשיג את מטרתה, קרי חיזוק מבנים קיימים בפני רעידות אדמה.

ביוני 2022 אושרה "תוכנית שקד" שבמרכזה עומדים התיקונים הבאים:

הוספת מסלול חיזוק באמצעות הריסה ובנייה מחדש וניוד זכויות;

אפשרות לתוספת של עד 200% יחידות דיור במסלול לחיזוק תוספת ועיבוי (38/1);

אפשרות לתוספת זכויות בנייה של עד 400% (ואף יותר במקרים המאפשרים) במסלול הריסה ובנייה מחדש (38/2);

והכל תוך האפשרות לבצע עירוב שימושים.

התוכנית בנוסף קביעת כללים ביחס להיטל השבחה, ביטלה הגבלת גובה במסלול הריסה ובנייה ובמסלול חיזוק ותוספת בנייה, הוסיפה כ-10%-15% מכלל השטח הבנוי לשטחי למטרת הציבור ועוד.

בינואר 2023, במסגרת חלופת שקד, אושרו תקנות המסדירות הכנת תוכנית להתחדשות עירונית במתווה תוכנית לרישוי מהיר, שהינה חלופה לתמ"א 38. המשמעויות המרכזיות הינן הרחבת סמכות הוועדה המקומית לתכנון ובנייה לאישור תוכניות (שהינן בסמכות מקומית), והאפשרות למתן היתר בנייה לתוכניות להתחדשות בניינית יחד עם אישור התוכנית במוסד התכנון.

באפריל 2023, הוארך מתווה התמ"א עד לאוקטובר 2023 כדי לייצר "תקופת מעבר" בין סיומה הרשמי של תוכנית התמ"א לבין חלופת שקד, עם זאת, כל רשות שהייתה מעוניינת שהוראות התמ"א ימשיכו לחול בתחומה עד ל-18.05.2026 נדרשה לפרסם הודעה על כך.

לאחרונה מתווה התמ"א הוארך פעם נוספת עד לפברואר 2026, במקביל לקידום תוכניות בתוכנית שקד.

בשנת 2010 הוסף לתוכנית תמ"א 38 תיקון מספר 2, המאפשר לבעלי הדירות ליהנות מתוספת זכויות הבנייה על פי תמ"א 38 גם במסגרת של הריסה ובנייה מחדש של הבניין (בדומה לפרויקט פינוי-בינוי). במקרה זה, הבניין ייהרס כליל ובמקומו ייבנה בניין חדש העומד בתקנים, וזאת בהתאם לזכויות הבנייה של התוכניות החלות במקום בתוספת זכויות הבנייה על פי התמ"א.

תמ""א 38 מתייחסת גם לתוספת מעלית, חניה והוספת מרחבים מוגנים למבנה (ממ"ד – מרחב מוגן דירתי, או ממ"ק – מרחב מוגן קומתי).

**יצוין כי תדהר אינה מטפלת בפרויקטים מסוג תמ"א 38 (1), קרי – חיזוק המבנה הקיים בתמורה לתוספת קומות.

• דירה חדשה, טובה יותר, , גדולה ומרווחת יותר, עם מפרט טכני עשיר, וגם שטחים משותפים איכותיים לרווחת בעלי הדירות
• בניין חדש ומודרני, בתכנון אדריכלי מתקדם ועל פי תקנים עכשוויים, עם לובאים מעוצבים ומעלית.
• בניין בטיחותי יותר, הכולל ממ"ד או ממ"ק.
• מערכות חדשות ומתקדמות בבניין החדש – מים, חשמל, אינסטלציה .
• חניה פרטית לכל דירה.
• מרפסת שמש ומחסן – בהתאם לאפשרויות התכנון.
• פיתוח סביבתי (גינון, מתקנים, מועדון דיירים, חדר אופניים ועגלות וכו').
• בדק ואחריות של קבוצת תדהר.
• אפשרות שנמוך או שדרוג של הנכס.
• מיתוג הבניין והעלאת ערך הנכס שלכם בעשרות אחוזים.

והכל, במימון מלא של תדהר וללא כל השקעה מצדכם!

פרויקט ההתחדשות העירונית ממומן במלואו על ידי היזם והדיירים אינם נדרשים להוציא כל הוצאה מכיסם. במסגרת התהליך, תדהר תעמיד לרשותכם, על חשבונה, מעטפת מושלמת של שירותים ופתרונות :

• שכר דירה מלא לכל תקופת הבנייה, אשר ייקבע ע"י שמאי מוסכם במימון תדהר.
• מימון שכר טרחת עו"ד ומפקח הנדסי שייבחרו ע"י בעלי הדירות, לייצוגכם בכל שלבי העסקה.
• סיוע באיתור דירה חלופית למשך תקופת הבנייה לאוכלוסיות הזקוקות לכך.
• מימון ההובלה וההוצאות הכרוכות במעבר לדירה החלופית ובמעבר חזרה.
• עזרה בארגון המעבר לדירה החלופית, ובחזרה לדירה החדשה שלכם לאוכלוסיות הזקוקות לכך (קשישים, נכים וכו').
• ליווי אישי וצמוד של מחלקת השירות בתדהר לאורך כל שלבי התהליך.

בעל הדירה אינו משלם דבר בגין העסקה, למעט חובות עבר ובכפוף לעמידתו בהוראות החוק השונות המקנות את הפטורים ממס שבח, מס רכישה, מע"מ וכו'

תדהר מעמידה לרשותכם חבילת ביטחונות מקיפה, המבטיחה לכם 100% ביטחון ושקט נפשי לאורך התהליך, עד לכניסה אל הדירה החדשה שלכם וגם שנים לאחר מכן:

• ערבות חוק מכר בשווי הדירה החדשה.
• ערבות אוטונומית (פוחתת) להבטחת תשלום שכר הדירה במהלך תקופת הבנייה.
• ערבות אוטונומית לתשלומי המיסים (להבטחת תשלומי המס אותם תדהר משלמת עבורכם, ככל שיידרשו).
• ערבות אוטונומית לתקופת הבדק (להבטחת תיקון ליקויי בניה שבאחריות הקבלן במהלך שנת הבדק- לאחר הכניסה לדירתכם החדשה).
• ערבות אוטונומית להבטחת רישום הבית המשותף ורישום הבעלות בטאבו.

• ליווי בנקאי סגור (ע"י אחד הבנקים הגדולים או אחד הגופים הפיננסיים הגדולים בארץ).

• ליווי בנקאי סגור (ע"י אחד הבנקים הגדולים).

הבחירה בתדהר מבטיחה לכם שאת הבית החדש שלכם תבנה חברת הבניה למגורים הגדולה והמובילה בארץ .
תדהר מחזיקה בניסיון רב בתחום הפינוי-בינוי, כולל פרויקטים שכבר נבנו ואוכלסו ותכנון של עשרות מתחמי פינוי-בינוי.

• תדהר דוגלת בשותפות מלאה של לקוחותיה דרך ליווי צמוד לאורך כל התהליך באמצעות מערך שירות מוביל שילווה אתכם מהשלבים הראשונים בעסקה, ועד שנים רבות לאחר הכניסה לדירה.
• תדהר חולקת עם לקוחותיה שותפות בזכויות בנייה נוספות, שמדיה שיתקבלו כאלה.

• תכנון הפרויקט וביצועו נעשה באמצעות טכנולוגיית מידול מידע (BIM) המאפשרת קיצור משמעותי של לוחות זמנים וביצוע בסטנדרט איכות גבוה ביותר.

• בחירת היזם שאיתו תרצו להתקדם, אחרי שביצע והציג לכם:
• בדיקת היתכנות כלכלית ותכנונית.
• תיאום ובדיקה מול העירייה ביחס לזכויות בקרקע ואפשרויות התכנון.
• אפשרויות התכנון וההצעה עבורכם.
• בחירת נציגות מוסמכת (2-3 נציגים מכל בניין) ונציגות-על למתחם, שתייצג אתכם במו"מ עם היזם.
• הנציגות המוסמכת תמנה עו"ד ומייצגים אחרים כדי לשמור על האינטרסים של בעלי הדירות.
• מגבשים יחד את ההסכם בין היזם לבעלי הדירות.
• כל בעלי הדירות חותמים על ההסכם.
• הנציגות בוחרת "ועד פעולה", ועד אשר יוביל את התהליך ביחד עם היזם.
• היזם מפיק תכנון מפורט ע"י אדריכל מוביל אשר מהווה קביעת חלופה תכנונית ותהליך רישוי בוועדה מקומית/מחוזית.
• יציאה לדרך – היזם מנהל פתיחת ליווי בנקאי וקבלת היתר הבנייה.
• פינוי הדירות ומעבר לדירות חלופיות למשך תקופת הבנייה.
• בניית הפרויקט.
• אכלוס וכניסה לדירה החדשה.

תלוי מאוד בפרויקט ובמורכבותו, בסוג הפרויקט (פינוי בינוי או תמ"א 38 (2)), במצב התכנוני/תב"עי, במערכת היחסים בין השותפים (בעלי הדירות, היזם וגורמים נוספים המעורבים בתהליך) ובמוטיבציה של הרשות המקומית לתמוך בפרויקט ולקדם התחדשות עירונית בעיר.

בממוצע משך הזמן הנדרש כדי להוציא פרויקט התחדשות עירונית אל הפועל, מרגע ההתקשרות ועד הכניסה לדירות החדשות, כאשר כל הצדדים משתפים פעולה, ותהליך החתימה על ההסכם יעיל ומהיר, הוא נע בין 3 ל 10 שנה (תלוי בסוג הפרויקט).

לא כל תכנית יכולה לזכות בהטבות שמציעה תכנית פינוי-בינוי. הפקטורים השונים הנלקחים בחשבון בעת אישורה של תכנית פינוי-בינוי:

• מיקומו של הבניין/מתחם.
• מספר היחידות המינימלי המתפנות לצורך הביצוע
• מדיניות העיריה ביחס לשינוי התב""ע המאפשרת הגדלת מספר יחידות הדיור, בתיאום עם הרשות המקומית והוועדה המחוזית לתכנון ובנייה.
• קבלת אישורים כגון הכרזה בחוק על המתחם כמתחם פינוי-בינוי, התחייבויות, חוזים וחוות דעת מגורמי תכנון מוסמכים.

עם השלמת חתימות הדיירים על ההסכם, תחל תדהר בתכנון מפורט של הפרויקט ע"י צוות התכנון של תדהר, בשיתוף אדריכל מוביל. במקרה של הוצאת בקשה להיתר בנייה מכוח תב"ע קיימת, זהו מסלול ירוק, קל ומהיר יחסית. במקרים שבהם נדרש שינוי תב"ע, תפעל תדהר לתכנון התב"ע החדשה, הבאתה לאישור בוועדה המקומית/המחוזית או במסגרת הותמ"ל ע"פ הנדרש וקידומה עד לאישורה ויציאה לדרך.

בפרויקט תמ"א 38/2 (הריסה ובנייה), יש לבחון האם זכויות הבנייה הקיימות מכוח התב"עות הקיימות ומכוח התוכנית הארצית (תמ""א 38/2) מאפשרות את ההיתכנות ההנדסית והכלכלית להקמת הפרויקט.

בפרויקט פינוי-בינוי, לעומת זאת, נדרש אישור תכנית בניין עיר ייעודית במתחם והכרזת המתחם כמתחם פינוי-בינוי.

התקשרות עם יזם נדל"ן – אשר יתכנן את הפרויקט, יבצע את תהליכי הרישוי ויתקשר עם הבנק המלווה אשר יעמיד את הערבויות הפיננסיות הנדרשות להבטחת קיום ההסכם. הוודאות הנדרשת ליזם, על מנת לצאת לדרך ולהתחיל להשקיע את המשאבים המרובים הנדרשים לצורך התכנון וההקמה משתנה בין פרויקט תמ"א 38/2 לבין פרויקט פינוי בינוי.

בפרויקט תמ"א 38/2 – הוודאות מותנית בחתימת 2/3 מבעלי הדירות בבית משותף שיש בו ארבע דירות לפחות;  בפרויקט פינוי בינוי – הוודאות מותנית בחתימת  2/3 מבעלי הזכויות במתחם, ש-(1) בבעלותם 3/5 לפחות מהדירות בכל בית משותף ו-(2) יותר ממחצית מהרכוש המשותף בכל משותף צמוד לדירותיהם.

בכל מקרה, לצורך הריסת הבניין הקיים ובניית הבניין החדש, נדרשת חתימת כלל הבעלים על הסכם המכר ועל מסמכי שיעבוד המקרקעין לטובת הבנק המלווה.

פינוי כל דירות הבעלים לטובת הבנייה (שכר הדירה וכל ההוצאות הכרוכות במעבר – במימון ובאחריות תדהר).

צוות של תדהר המונה אדריכל, יועצים, מנהל תכנון ומנהל פרויקט בשיתוף עם ועד פעולה שימונה ע"י נציגות בעלי הדירות, יוביל את הפרויקט, בפיקוחם של מפקח ועו"ד, אשר מלווים את בעלי הדירות בתהליך ומוודאים כי כל מה שנקבע איתם בהסכם, מיושם בפועל.

הזמן המשוער לביצוע פרויקט פינוי-בינוי, ארוך משמעותית מהזמן המשוער לביצוע פרויקט תמ"א 38/2 ונמשך בממוצע כ-10 שנים מיום חתימת הבעלים על הסכם הפינוי בינוי ועד אכלוס הדירות. בעוד שמשך הזמן לביצוע פרויקטים של תמ"א 38/2 מוערך בכ- 5 שנים.

הבדל נוסף עוסק בתמורה (המרבית) המתקבלת בכל אחת מהתוכניות –

סעיף 49כב(א)(1) לחוק מיסוי מקרקעין מדבר על שלוש חלופות שניתן להעניק לבעלים כתמורה על יחידת המגורים הקיימת, הפטורות ממיסוי מקרקעין (תקרת הפטור ממס):

א. שווי דירת מגורים חלופית, באותו מתחם, ששטחה 120 מ"ר.

ב. 150% משווי יחידת המגורים הנמכרת, בניכוי שוויין של זכויות לבניה נוספת ביחידת המגורים הנמכרת.

ג. שווי דירת מגורים חלופית באותו מתחם, ששטחה 150% משטחה של יחידת המגורים הנמכרת, ולא יותר מ-200 מ"ר.

* המידע שלעיל הינו כללי בלבד, מומלץ לבדוק מול עו"ד המתמחה במיסוי מקרקעין לגבי חריגים והשלכות נוספות אשר עשויות להשפיע על הפטורים כאמור.

במסגרת תמ"א 38/2 בעלי הדירות זכאים לקבל דירה שתהיה גדולה בלא יותר מ-25 מ"ר מדירתם הנוכחית, בתוספת מרפסת שמש וכן חניה ומחסן במסגרת הפטור ממס.

באופן עקרוני, על מנת שמתחם מסוים יוכרז כמתאים לפרויקט פינוי-בינוי, עליו להכיל לפחות 24 יחידות דיור קיימות. תמ"א 38/2 לעומת זאת, חל על כל מבנה שהיתר לבנייתו הוצא לפני 1980 ומצריך חיזוק בפני רעידות אדמה ואשר ע"פ תוכנית בניין העיר (תב"ע) הקיימת, ושטחו 400 מ"ר לפחות (עיקרי ושירות).

בפרויקט פינוי-בינוי, נדרשת הסכמה של 2/3 מבעלי הזכויות במקבץ, ש-(1) בבעלותם 3/5 לפחות מהדירות בכל בית משותף [ואולם לעניין בית משותף שיש בו ארבע או חמש דירות בלבד – בבעלותם שלוש דירות לפחות מהדירות בבית המשותף, ויש בבית המשותף יותר משני בעלי דירות] ו-(2) יותר ממחצית מהרכוש המשותף בכל משותף צמוד לדירותיהם, ואז ניתן להתחיל לקדם את תכנון הפרויקט. לאחר אישור התב"ע, נדרש לקבל את הסכמת כלל בעלי הזכויות במתחם, כאשר התמודדות עם בעלי הדירות המסרבים לביצוע מצריכה פנייה לביהמ"ש בתביעה נגדם.

בפרויקט תמ"א 38/2, נדרשת הסכמה של 2/3 מבעלי הדירות שלהם צמודים 2/3 מהרכוש המשותף בבית משותף, שיש בו ארבע דירות לפחות ואז ניתן להגיש בקשה להיתר בנייה מכח התוכנית הקיימת. לאחר מכן, נדרש לקבל את הסכמת כלל בעלי הזכויות בבניין, כאשר ביחס לדיירים סרבנים יתנהל הליך מול המפקח על הבתים המשותפים.

תהליכי התחדשות עירונית הם תהליכים מורכבים וארוכי טווח ויכולים להימשך שנים רבות, מה שמעלה את רמת אי הוודאות בפרויקטים כאלה ומצריך מכם, בעלי הדירות, משנה זהירות, בדיקה ומתן תשומת לב מרובה לזהות היזם והשותפים האחרים, עמם אתם מתקשרים לביצוע העסקה, וזאת – כבר בשלבים הראשונים.

הסיכונים העיקריים שאתם צריכים להיות מודעים להם ולנהל במסגרת ההתקשרות הם:

• היזם שהתבסס על תחשיב עסקי אופטימי לא יוכל לקבל בסופו של יום ליווי בנקאי לפרויקט.
• אי עמידה בלוחות הזמנים – הפרויקט לא יצא לדרך בזמן ו/או ימשך יותר זמן מהצפוי/ מובטח.
• היזם לא יצליח לקדם את הפרויקט מול הרשויות ולהוציא אותו אל הפועל.
• כאשר היזם אינו בונה את הפרויקט בפועל עלול להיווצר ניגוד אינטרסים בין היזם לבין הקבלן ו/או מקרה שבו אף אחד מהגורמים לא לוקח אחריות וכל אחד מפנה אתכם לקבלת מענה אצל האחר.
• בנייה בסטנדרטים נמוכים ו/או שלא כמתחייב מולכם.
• יזם שאינו קבלן לא יוכל לתת שירות הולם לבעלי הדירות, באם יתגלו ליקויי בנייה.
• מצב שבו היזם / הקבלן קורסים חלילה כלכלית במהלך השנים – ולא יוכלו לעמוד בהתחייבויותיהם ולבצע את הפרויקט.

המפתח להצלחה בפרויקטים של התחדשות עירונית טמון בבחירת השותף הנכון לדרך.

המלצתנו לעשרת הדיברות בבחירת השותף הנכון:

• חברה גדולה עם מוניטין רציני בשוק.
• חברה המעניקה אחריות וביטחון מרביים.
• חברה יזמית שהיא עצמה גם הקבלן המבצע בפרוייקט אשר תשמש כתובת אחת לייזום, תכנון ובנייה.
• חברה בעלת מוניטין מוכח בביצוע בסטנדרט הביצוע הגבוה ביותר.
• חברה בעלת מוניטין מוכח בעמידה בלוחות זמנים.
• חברה שהאיתנות הפיננסית שלה תאפשר לה להמשיך בביצוע וליווי הפרויקט לאורך שנים.
• חברה ערכית ואמינה שמאמינה בשקיפות ובשותפות עם הדיירים.
• חברה שיש לה ניסיון רב בעבודה עם דיירים בכלל ובליווי בעלי דירות בפרויקטים של התחדשות עירונית בפרט.
• חברה שתעניק לבעלי הדירות שירות אישי וליווי צמוד לאורך כל הדרך ואת כל התמיכה שהם צריכים – עד כניסתם לדירה החדשה וגם שנים רבות לאחר מכן.
• חברה שיש לה ביקורות חיוביות מצד דיירים בפרויקטים שהחברה ביצעה בעבר.