המדריך שלכם לרכישת דירה

דירת יד ראשונה בבניין חדש אינה מוצר מדף, אלא מוצר מורכב ויקר בדרך כלל, הנבנה לאורך שנים בעבודת יד ומותאם לצרכים שלכם. כאשר רוכשים דירה 'על הנייר' צריך לקחת בחשבון שתהליך הבנייה אורך בדר"כ מספר שנים,  זהו משך זמן ארוך שצריך להיערך אליו. בנוסף, לקוחות לא תמיד מודעים למחויבות ולמעורבות הנדרשים מהם לאורך תהליך הבנייה – הן בתהליך תיאום התכנון של הדירה, במסגרתו נדרשים הלקוחות לקבל החלטות שונות לגבי הדירה, עיצוב הדירה, התאמת הדירה לצרכים ולטעמים האישיים שלהם, מפגשים עם ספקים, סיורים באולמות תצוגה, דרך תקופת המסירה – הכוללת את ההיערכות למסירה, הסיורים בדירה, השלמת ההתחייבויות ותשלומים שונים, ועד למגורים בדירה במהלך שנות הבדק והאחריות.
אנחנו בתדהר מסתכלים על מערכת היחסים בין הרוכשים לבין החברה היזמית כאל 'חתונה' – מערכת יחסים ארוכת טווח, שנמשכת שנים ומצריכה מידה רבה מאוד של אמון, שקיפות, הדדיות ושותפות. לכן, חשוב לבחור בחברה יזמית שתהיה מחויבת לקיים את תנאי ההסכם ככתבם וכלשונם, תוך שקיפות מלאה, אמינות מרבית ואחריות לאורך כל הדרך.

בדומה למרבית ההסכמים בתחום הנדל"ן, גם הסכם לרכישת דירה, הוא הסכם מורכב, ארוך, הכולל סעיפים משפטיים רבים, ארוכים שלא תמיד נהירים ומובנים למי שאינו עוסק במקצוע.
ככלל, מטרתו של ההסכם היא להסדיר את מערכת היחסים בינכם ובין יזם הפרויקט, לתאם ציפיות ולהגדיר במדויק את כל הפרטים החיוניים על התחייבויות וזכויות הצדדים.
על פי חוק המכר (דירות), תשל"ג-1973 (להלן : "החוק"), הסכם הרכישה חייב לכלול – את המפרט הטכני המפורט של הדירה וכן את תשריטי (תוכניות) הדירה שלכם, תכנית הקומה ותוכניות נוספות כנדרש על פי החוק. הסכם הרכישה הוא למעשה מקור המידע האמין והמדויק ביותר עבורכם. כל מה שלא מופיע בהסכם – לא מחייב אתכם או את הצד השני לעסקה. לכן, אנו ממליצים להיוועץ עם עו"ד מקצועי בתחום הנדל"ן אשר ילווה אתכם וייצג אתכם בתהליך הרכישה עוד בטרם חתימתכם על הסכם הרכישה.

עלות הדירה אינה מסתכמת בד"כ במחיר הדירה הנקוב בהסכם הרכישה, יש עלויות נוספות שיש להיות ערים להן ולקחת אותן בחשבון, וכך למשל :
התאמות, שינויים ותוספות – אנו מתכננים את כל הדירות בפרויקט על פי סטנדרט גמר מסוים, המפורט במפרט הטכני שמצורף להסכם הרכישה. מחיר הדירה כולל אך ורק את המובטח בהסכם הרכישה והמפורט במפרט הטכני ואינו כולל שינויים ותוספות, ככל שתהיו מעוניינים לבצע בדירה על מנת להתאים אותה לצרכים שלכם ולטעמכם האישי.
ככלל, בפרויקטים שלנו, אנו מעניקים לכם מפרט גבוה ואיכותי, אך אפשרויות הבחירה אינן סופיות, הכל בהתאם ליכולתכם, רצונכם ולטעמכם האישי ולכן, בחירת חומרי גמר אחרים מאלה המופיעים במפרט, תוספות שאינן כלולות בהסכם הרכישה וביצוע שינויים שונים במפרט הסטנדרטי, הכרוכים בעלויות ובזמן עבודה – אינם כלולים במחיר הדירה ויש לקחת אותם בחשבון.
הצמדות – כאשר חותמים על הסכם הרכישה, יש להיות ערים לכך, שמחיר הדירה מוצמד בד"כ למדדים שונים, לרוב – למדד תשומות הבנייה – מה שיכול להשפיע על המחיר הסופי של הדירה.
עלויות מימון – עלויות הכרוכות במימון רכישת הדירה והריביות הכרוכות בלקיחת משכנתא והלוואות שונות.
ליווי משפטי –מומלץ בחום לשכור את שירותיו של עו"ד מטעמכם, אשר ייצג אתכם ויגן על האינטרסים שלכם בתהליך הרכישה(קראו בעניין זה את האמור בתשובה לשאלה " איך נהיה בטוחים שחוזה הרכישה מגן עלינו?" זוהי הוצאה נוספת שעליכם לקחת בחשבון, ככל ותבחרו לעשות זאת.
מיסים – בישראל מוטלים מיסים שונים הקשורים לעסקאות נדל"ן ולכן חשוב מאוד להיות מודעים למיסים החלים עפ"י הדין ולאפשרויות תכנון המס, עניין אשר יש בו כדי להשפיע ישירות, בין היתר, על עלות הרכישה. לכן, אנו ממליצים בחום להתייעץ עם יועץ מס לפני ביצוע העסקה ולהבין מהן עלויות המס הכרוכות בה.
הוצאות נוספות שיחולו בתקופת האכלוס ולאחריה – יש לקחת בחשבון הוצאות נוספות, הכרוכות בתשלומים לגורמים שונים במעמד האכלוס, כגון – חיבור למונה חשמל, שעון מים וחיבור לגז וכן תשלומים נוספים הנדרשים – כגון תשלום לוועד הבית/ לחברת הניהול ככל ויש כזאת וכמובן תשלומים עירוניים נוספים.
הוצאות נוספות הכרוכות במעבר לדירה החדשה – רכישת ריהוט, ציוד, הובלות, ניקיון הדירה, התקנת פריטים וכיוצ"ב.

הרשימה הנ"ל אינה ממצה, ואנו ממליצים לבחון כל עסקה ועסקה לפי נסיבותיה ולהיעזר ביועצים והמומחים הרלוונטיים

נכון להיום, על פי חוק, התנאי המקדמי לקבלת הלוואה לצורך רכישת דירה (משכנתא) עבור דירה יחידה, הוא העמדת הון עצמי בשיעור של לפחות 25% ממחיר הדירה (ובכפוף לנסיבות של כל רוכש ולדרישות הבנק ביחס לכל רוכש ורוכש). המשכנתא היא הלוואה, שבגינה זכויות הבעלות/החכירה משועבדות לטובת נותן ההלוואה, כלומר לבנק למשכנתאות, כביטחון לפירעון המשכנתא. את המשכנתא תוכלו לקבל מכל בנק שתבחרו – בכפוף לעמידה בתנאים ובדרישות הבנקים השונים למשכנתאות.
לנוחותכם, פרסנו את התשלומים עבור הדירה החדשה שלכם, לאורך תקופת הבנייה כך שיסתיימו 7 ימים לפני קבלת המפתחות.
עם החתימה על הסכם הרכישה, ודאו היטב כי אתם עומדים בלוח התשלומים ובתנאי התשלום כפי שמפורטים בהסכם והקפידו לנהל מעקב רציף אחר מועדי התשלום ומועדים אחרים המצוינים בהסכם, על מנת לא לשאת בריבית פיגורים על איחורים בתשלום ו/או להפר את הוראות הסכם הרכישה.
מסלולי התשלום מותאמים לפרויקט ושונים מפרויקט לפרויקט ולכן, יש לבדוק במשרד המכירות מהם מסלולי התשלום המוצעים לפרויקט שבו אתם מתעניינים. בתדהר אנו לרוב מציעים 2 מסלולי תשלומים כגון: (1) מסלול תשלומים "קבוע" – שבמסגרתו תשלמו סכומים קבועים בתקופות קבועות עפ"י לוח התשלומים הנקוב בהסכם ו – (2) מסלול תשלומים "גמיש" שבמסגרתו תשלמו כ-20% מעלות הדירה עד למועד קבלת היתר הבנייה ואת היתרה, בתשלומים גמישים לפי יכולתכם, במועד הנוח לכם לאורך תקופת הבנייה.
בכל מסלול שתבחרו (כפי שיקבע בכל פרויקט ופרויקט), עליכם להסדיר את מלוא התשלום עד 7 ימים לפני מסירת הדירה.

חוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות), תשל"ה – 1974, בנוסחו נכון לכתיבת שורות אלו, קובע מספר מנגנונים אשר נועדו להקנות הגנה לרוכשי הדירות.
כך למשל, על פי החוק הנ"ל, יזם המוכר לכם דירה, מחויב להבטיח את כספכם בבטוחה על פי החוק (דוגמת ערבות חוק מכר אשר מונפקת ע"י הבנק המלווה את הפרויקט). לרוב, ובוודאי בפרויקטים של תדהר, כל הכספים המשולמים על ידי הרוכשים, עוברים לחשבון ייעודי ומשמשים להקמת הפרויקט.

ביחס לפרויקטים של תדהר, נזכיר כי תדהר היא קבוצת הנדל"ן הפרטית מהגדולות בישראל, המדורגת בין החברות הגדולות בישראל על פי דירוג BDI ודירוג DUN'S 100 לחברות הנדל"ן המובילות בארץ, תדהר נחשבת יציבה ואיתנה בענף. בזכות נתוניה הפיננסיים, איתנותה הכלכלית ותזרים ההכנסות מהנכסים המניבים שבבעלותה, היא נהנית מיכולות גיוס הון משמעותיות ומתמיכתם של חלק גדול מהגופים הפיננסיים הגדולים המלווים את פעילותה בארץ ובעולם.

תדהר מחויבת לאיכות ולמצוינות בכל תחומי פעילותה והקפדה על שמירתן, בכל תהליכי התכנון, הבנייה והגמר, היא נר לרגליה. לכן, תדהר פועלת ללא הרף על מנת לשפר את תהליכי התכנון והבנייה ולבצע פרויקטים בסטנדרט האיכות הגבוה ביותר.

אנו מעמידים לרשותכם רק ספקים וקבלני משנה העומדים בתקנים ובמדדי האיכות הגבוהים של תדהר ובונים בהתאם לדרישות החוק ותקני האיכות המתקדמים ביותר, תוך בקרת איכות הביצוע בכל תהליך הבנייה ע"פ תקן האיכות הבינ"ל ISO9001 לענף הבנייה.

מערך בקרת האיכות יוצא הדופן שלנו, נחשב לטוב בענף ולא בכדי. בכל פרויקט של תדהר מתמנה מפקח איכות צמוד, שכל תפקידו לוודא שהעבודה מתבצעת ברמה הגבוהה ביותר, על פי התקן ובהתאם לסטנדרט הנהוג בתדהר. באמצעות השימוש בטאבלטים, אנו יוצרים סטנדרטיזציה בביצוע מלאכות הבנייה השונות ושומרים על רמת האיכות הגבוהה.

בנוסף, תדהר היא היחידה שמשתמשת בענף הבנייה בישראל בטכנולוגיות מידול-מידע מתקדמות בתלת ממד, משלב התכנון והרישוי, דרך הביצוע, שינויי הדיירים ועד הבדק. טכנולוגיות אלה ועוד, מאפשרות לנו לספק לכם תכנון, ביצוע וגמר בסטנדרטים הגבוהים ביותר, ובלוחות הזמנים המהירים ביותר, וכן אמצעי המחשה נוחים יותר לאורך כל התהליך.

דירה בבניין משותף נבנית על פי תכנית אדריכלית מדויקת, בהתאם לתקנים ולאפשרויות ההנדסיות והתכנוניות ולכן, יש שינויים בדירה שניתן לבצע כמו – הזזה, ביטול או הוספה של מחיצות ו/או שקעי חשמל, הזזת מיקום אביזרים מסוימים וכיו"ב. כמו כן, יש שינויים שלא ניתן לבצע כגון – שינויים בחזית הבניין, שינויים בקונטור הדירה, הזזת קיר ביטחון בממ"ד או שינויים הקשורים למערכת האינסטלציה המרכזית של הבניין או שינויים שיש בהם לפגוע במערכת האינסטלציה ו/או בקונסטרוקציה של הבניין וכיו"ב.
בנוסף, כשאנו מתכננים את הפרויקט, אנו קובעים מפרט סטנדרטי לכל אחת מסוגי הדירות בו. המפרט, כולל חומרי גמר כגון – צבעים, ריצוף, חיפויי אמבטיה ומטבח וכו' ואביזרי גמר שונים כגון – כלים סניטריים, ארונות מטבח, ארונות אמבטיה וכו'.
ככלל בתדהר, אנו מציעים מפרט איכותי, הכולל מגוון דגמים וגוונים לבחירתכם, ממבחר ספקים שונים –כך שתהיה לכם גמישות רבה בעיצוב הדירה על פי טעמכם ורצונותיכם. עם זאת, יש לקוחות שבוחרים לרכוש אביזרי וחומרי גמר שונים מאלה המוצעים במפרט הטכני של הפרויקט ובמקרה זה – הם יוכלו לעשות כן מספקי/קבלני המשנה שנבחרו לפרויקט והם יידרשו לשאת בעלות השדרוג ולעיתים גם בעלות העבודה הנוספת הכרוכה ביישומו של השדרוג בתהליך הבנייה.
אנו מזמינים אתכם לעצב יחד אתנו את הדירה החדשה שלכם, בהתאם לצרכים ולחלומות המיוחדים שלכם. מתאם התכנון והשירות של תדהר יעמוד לשירותכם לאורך תקופת הבנייה, תוך שותפות מלאה בתהליך והתחייבות לגלות את הגמישות המרבית האפשרית, ההקשבה והנכונות לביצוע שינויים ותוספות, ככל וידרשו, בכפוף למגבלות התכנון, הביצוע והדין.

שימו לב! לא כל חלום אפשר להגשים. יש שינויים ותוספות שתוכלו לבצע ללא כל עלות נוספת, יש שינויים ותוספות אחרים, שתוכלו לעשות בתוספת תשלום על החומר והעבודה ויש כאלה שלא ניתן יהיה לבצע בשל מגבלות הנדסיות, בטיחותיות, אי התאמה לתקנים, מגבלות לוח זמנים וכו'.

עם קבלת היתר הבנייה בפרויקט, תוזמנו למפגש אישי או לכנס דיירים, בהם תקבלו תיק דירה המכיל את כל המידע הדרוש לכם לתהליך תיאום התכנון ושינויי הדיירים, לרבות לו"ז להזמנת השינויים. לאחר שתגבשו לעצמכם תכנית רעיונית של השינויים וההתאמות שתרצו לבצע בדירה, תוזמנו לפגישה נוספת עם מתאם התכנון בה תוכלו לבדוק היתכנות של התכנית שגיבשתם ולהחליט על שינויים בתוכנית הדירה, כגון – הזזת קירות, העתקת / תוספת נקודות חשמל, מערכות וכו', ובהתאם ללו"ז שיקבע לביצוע האמור.
לאחר תיאום הציפיות בפגישה הראשונה ובמשך תקופה של מספר חודשים, תוזמנו לבקר באולמות התצוגה של ספקי הפרויקט השונים ולבחור את אביזרי הגמר (כלים סניטריים, ארונות מטבח, חיפויים וכו') הרצויים לכם וזאת מתוך המגוון המוצע במפרט הטכני של הפרויקט – אותו תוכלו, ככל ותרצו בכך, לשדרג בהתאם לצרכים שלכם, יכולתכם ורצונותיכם.
במהלך התהליך, תוזמנו למספר פגישות נוספות עם מתאם התכנון, עד לבחירה סופית של חומרי הגמר ויצירת תכנית עבודה המותאמת לכם אישית. לאחר אישור התכנית, היא תועבר לביצוע בפועל.

במשך כל שנות פעילותה, מקפידה תדהר על עמידה מלאה וקפדנית בהתחייבויותיה ובמיוחד שמה את הדגש בכל הקשור ללוחות הזמנים. אנו עושים הכל כדי לעמוד בלוחות הזמנים על מנת שתוכלו ולהיערך בהתאם לפתיחת שנת הלימודים, הסדרת השכירות ועוד.
בנוסף, תדהר מחויבת להשלים עבורכם את רישום הזכויות בדירה על שמכם בהתאם למגבלות הדין.

היתר הבנייה הוא אישור הניתן ע"י הוועדה המקומית לתכנון ובנייה לביצוע עבודות בנייה או שינוי בשימושים במקרקעין ובלעדיו – אסור להתחיל לבנות. תהליך הוצאת היתר הבנייה לבניין בתכנון עשוי להימשך מספר חודשים, הכל בהתאם לנסיבות הפרטניות של כל פרויקט – וכדאי לברר ביום חתימת החוזה מהו הצפי לקבלתו וכן לשים לב להוראות בחוזה הרכישה – הקשורות להיתר הבנייה והנובעות ממנו.
מאחר ותדהר דוגלת בשקיפות מלאה מול לקוחותיה, לאחר קבלת היתר הבניה, תדהר תזמן את לקוחותיה שרכשו דירה לפני קבלתו, לכנס לקוחות או לפגישה אישית ותעדכן על התחלת העבודות לבניית הפרויקט.

השירות הוא הערך המרכזי בתרבות הארגונית של תדהר. פעילותה של הקבוצה לאורך השנים מאופיינת בתפיסת שירות כוללת ומהפכנית, המציבה את הלקוח במרכז העשייה ועוטפת אותו ב-360 מעלות של תשומת לב. תדהר מפעילה מערך שירות גדול ואיכותי, שילווה אתכם לאורך כל הדרך, משלב הרכישה במקצועיות, באחריות ובמסירות.

גם אחרי שתתרווחו בדירה החדשה שלכם, תכירו כבר כמה שכנים חדשים ותגלו כמה פינות חמד בסביבה, אנו נמשיך ללוות אתכם. תדהר מעמידה לרשותכם מערך שירות לקוחות ובדק אשר ילווה אתכם מיום הכניסה לדירה ולאורך כל תקופות הבדק והאחריות.
בנוסף, תדהר מפעילה מוקד חירום ייחודי בענף הפועל 24 שעות ביממה, 7 ימים בשבוע הערוך לטפל בכל פניה דחופה שאינה סובלת דיחוי, במהירות וביעילות.
לאחר בדיקת הליקוי, צוות הבדק יפרט בפניכם את מהות הליקוי, אופן הטיפול בו ולוחות הזמנים לביצוע התיקון בשקיפות ובאמינות ויעשה כל שבאפשרותו, על מנת למזער ככל האפשר את אי הנוחות הכרוכה בביצוע התיקונים הנדרשים.

הדירה החדשה שלכם תוכננה ונבנית בסטנדרט הגבוה ביותר, בהתאם לתקני האיכות המחמירים בענף והיא נמסרת לכם רק לאחר שעברה בקרת איכות קפדנית ולאחר שנקבע כי היא עומדת בסטנדרטים הגבוהים של תדהר.
עם זאת, דירה חדשה, בבניין שזה עתה הסתיימה בנייתו, היא מוצר המורכב בעבודת יד, הכולל מערכות רבות, שרובן נסתרות מן העין ובנוסף נתון לשינויים פיזיים המתרחשים במבנה בשנותיו הראשונות. לכן, למרות מאמצינו, בחודשים הראשונים שלאחר כניסתכם לדירה ולעתים אף בשנים הראשונות, עלולות להתגלות אי התאמות או ליקויים בדירה.
על מנת להבטיח כי קיבלתם את התמורה הטובה ביותר לכספכם וכדי שתוכלו ליהנות מהדירה החדשה שרכשתם לאורך שנים ארוכות וטובות, אנו מתחייבים לשאת באחריות לליקויים שנתגלו בדירה בתקופה שלאחר כניסתכם אליה ולתקן כל קלקול ו/או ליקוי ו/או אי התאמה בדירה במשך תקופת הבדק ותקופת האחריות והכל לפי סוג הליקוי ובכפוף להנחיות הקבועות בחוק המכר חוק המכר (דירות), תשל"ג-1973.

על פי החוק, כהגדרתו לעיל, מוכר דירה חדשה נושא באחריות לליקויים שנתגלו במעמד מסירת הדירה וליקוים שנתגלו בדירה בתקופה שלאחר מסירתה לקונה. "תקופת הבדק" כלשון החוק, מתחילה ביום העמדת הדירה לרשות הקונה והיא נמשכת בין שנה לשבע שנים בהתאם לסוג הליקוי ובמקרים מסוימים- אף יותר. במידה ומתגלה ליקוי בדירה במהלך תקופת הבדק, אנו מחויבים לתקנו, אלא אם כן הוכח כי הליקוי נגרם כתוצאה משימוש לא נכון או לא סביר בדירה או עקב תחזוקה לקויה.

עם תום תקופת הבדק ביחס לכל סוג ליקוי, מתחילה תקופת אחריות של 3 שנים. בתקופה זו, על מנת שהמוכר יהיה אחראי לתיקון הליקוי, נדרש רוכש הדירה להוכיח כי הליקוי נובע מהתכנון, מהעבודה או מהחומרים בהם עשה המוכר שימוש ולהציג בפני הקבלן את הליקוי וממצאיו.

מטעמי בטיחות, אנו מאפשרים סיורים בפרויקט ובדירות רק משלב גמר עבודות השלד. ניתן יהיה לתאם סיור בדירה, להשתתף בחוויית הבנייה שלה, להכיר את מנהל העבודה, להתייעץ אתו ובעיקר לנשום לרווחה – יש לכם דירה חדשה.
לקראת סיום עבודות הגמר בדירה, רגע לפני היום הגדול, בו תוכלו לקבל את המפתח, להזמין את המובילים ולהיכנס בצעד בטוח לדירה החדשה שלכם, אנו נזמן אתכם לסיור 'טרום מסירה' בדירה עם מנהל העבודה בפרויקט (הסיור מותנה בעמידה בהוראות הבטיחות כפי שתיקבענה ע"י החברה מעת לעת). במהלך סיור זה, תוכלו להתרשם מהדירה ומאיכות הביצוע והגמר ולוודא שכל השינויים והתוספות שביקשתם לבצע בוצעו בפועל ולשביעות רצונכם. במידה ויתגלו ליקויים כלשהם במהלך הסיור, נתקנם, במידת האפשר, עד למועד מסירת החזקה בדירה.
נדגיש כי בין יתר הוראות הבטיחות, הביקור באתר הבנייה – מותנה גם בחבישת קסדה ובנעילת נעלי הליכה גבוהות ולא ניתן להכניס ילדים מתחת לגיל 18 לאתר.

בהזדמנות חגיגית זו, אנו מתחייבים:

• לעשות הכל על מנת לספק חווית רכישה מלאה ומקצועית, תוך מתן שירות איכותי, ובעיקר בניית דירה איכותית.
• להעמיד לרשותכם מוקד 'מסירות' ושירות לקוחות, אשר יענה לכל שאלה ו/או פניה בנושא קבלת הדירה, התהליך וההכנות הנדרשות.
• למסור לכם דירה נקייה ומוכנה למגורים, לאחר שעברה בקרת איכות קפדנית ולאחר שנקבע כי היא עומדת בסטנדרטים הגבוהים של תדהר.