המדריך המלא לקניית דירה מקבלן

מכיוון שרכישת דירה מקבלן היא לא אירוע “חד פעמי” שמתחיל ומסתיים בחתימה על הסכם הרכישה, אלא תהליך מורכב, ארוך וממושך ועם השפעה דרמטית על חיינו ועל חיי המשפחה שלנו –  שרק מתחיל ביום החתימה על הסכם הרכישה אך ממשיך לאורך כל תקופת הבנייה -בדר”כ בין שנתיים לארבע שנים (תלוי באופי הפרויקט, גודלו וכו’), דרך האכלוס והמסירה של הדירה ללקוח ולאחר מכן בתקופות הבדק והאחריות שנמשכות בהתאם להוראות החוק בין שנה למספר שנים (ואף עשרים שנים על הקונסטרקציה של הבנין) .

אנחנו בתדהר, כמי שמלווים את הלקוחות משלב הגישוש הראשוני ועד שנים ארוכות לאחר מסירת הדירה, נדהמים כל פעם מחדש לגלות עד כמה ההחלטה החשובה הזאת – שתשפיע עליהם ועל המשפחות שלהם שנים רבות קדימה, מתבצעת באופן אמוציונאלי ולא מבוססת על שיקולים ראציונאליים ובדיקות מקדימות.  זו תופעה פסיכולוגית שלא תאמן. בקניית רכב (בחמישית מעלות הדירה הממוצעת) או טלפון נייד, הקונה עושה בדיקות מעמיקות הן לגבי היצרן והן לגבי המשווק והמוצר. אבל ברכישת דירה הרוכשים לא בודקים מספיק. רואים פרסומת ומחיר טוב וקונים בלי לבדוק מול מי הם עומדים.

העניין הוא שבתחילת התהליך, רוב הלקוחות שאנו פוגשים,  במרכזי המכירות, בקבוצות המיקוד וכו’ – זוגות צעירים לרוב שרוכשים דירה בפעם הראשונה ואולי היחידה בחייהם, פשוט לא מבינים את המשמעות של תכנון ובניית בניין מאפס ואת הסיכונים הכרוכים בכך ולא יודעים איזה שאלות חשוב לשאול לפני שחותמים על ההסכם.

יותר מזה, אנשים לא מבינים, שדירה חדשה היא לא “מוצר מדף” – אלא מוצר שנבנה בעבודת יד, עבור הלקוח ומותאם במידה רבה לצרכים שלו.  הטעם האישי, הרצונות שלו ושלה והצרכים של המשפחה – משחקים כאן תפקיד חשוב. זה מצריך מעורבות רבה של הלקוחות לאורך התהליך, קבלת החלטות של שני בני הזוג יחד, השקעת זמן ומשאבים.

כשקונים דירה על הנייר יש ממילא הרבה מאוד אי וודאות, לקוחות שבחיים לא ראו תוכנית דירה צריכים פתאום – בזמן די קצר-  להבין מה זה “הנמכת תקרה” ו-“אינטרפוץ”  ולמה אי אפשר לאחד שני חדרים, כשיש קיר של ממ”ד שמפריד ביניהם  וכשמוסיפים לכל זה גם את ההיבט הכלכלי  – ההיערכות הפיננסית שכוללת בדר”כ גם תהליך של לקיחת משכנתא ואנשי מכירות שעושים את עבודתם נאמנה, מקבלים לקוחות מאוד מבולבלים שבמקרים רבים  לא מבינים, שמי שמוכר להם את הדירה הוא  לא בהכרח זה שבונה להם אותה.

פעמים רבות, הלקוח מסתנוור מפרסום ועל בסיס פרסום מניח כי המוכר הוא איכותי ואמין ולא תמיד טורח לבדוק – האם יש ליזמים את החוסן הפיננסי המתאים, האם הם בונים בעצמם או נעזרים בקבלן חיצוני ? מי הקבלן ? מה הוא בנה עד היום ?  כמה דירות מסר ?    האם עמד בלו”ז ? באיזו איכות ובאיזו רמת גמר ? ועד כמה הלקוחות שלהם מרוצים.

אנשים צריכים להבין שקניית דירה חדשה היא “חתונה” ולא סטוץ, תהליך של מספר שנים  – שבו מישהו בונה עבורך מוצר חדש שנבנה עבורך במשך מספר שנים ואח”כ יש תקופה של בדק ואחריות . זאת מערכת יחסים של ממש וחשוב לדעת עם מי אתה נכנס אליה.

אז מה, בין היתר,  צריך לשאול  במשרד המכירות, לפני שקונים דירה חדשה מקבלן ?

10 שאלות שחייבים לשאול במשרד המכירות
1. מי היזם ? 

קודם כל, כשקונים דירה חדשה בפרויקט ובמיוחד כשמדובר בפרויקט בתכנון “על הנייר”, חשוב להבין שייתכן ויש הבדל בין היזם לקבלן ולהבין בדיוק מי עומד מאחורי הפרויקט.

היזם הוא האבא של הפרויקט הנדל”ני, הוא אחראי על התכנון, הבירוקרטיה וההיתרים, הליווי הבנקאי, השיווק והמכירה של הדירות ובסופו של דבר דואג שהבנייה תבוצע וכו’ .  היזם סוגר את העסקה מול הלקוח ומחוייב לו על פי חוק ולכן חשוב לבדוק שהיזם הוא בעל ניסיון, שהוא בעל חוסן פיננסי, שהוא עומד בלוחות זמנים, עובד עם מתכננים מובילים וכן מיהו האדריכל האחראי על עיצוב הבניין ומי הבנק המלווה של הפרויקט ?

בנושא זה, אין קיצורי דרך ויש הרבה דברים לבדוק מעבר לנ”ל.  חשוב לשאול הרבה שאלות, לבקש רשימת לקוחות ממליצים ולדבר איתם, ללכת לראות פרויקטים שהיזם והקבלן בנו יחד – להתרשם מאיכות הבנייה ורמת הגימור, לשוחח עם דיירים ולברר מה מידת שביעות הרצון שלהם (הן מהבניה והן משירות הלקוחות לפני ואחרי מסירת הדירה), לבדוק האם הפרויקטים נמסרו בזמן ?  לחפש מידע באינטרנט ולאסוף כל פיסת מידע שיכולה לעזור.

2. מי הקבלן ? מי בונה את הפרויקט בפועל ?

תדהר לדוגמא, נותנת ללקוח כתובת אחת ושקט נפשי לאורך שנים וליווי ממשרד המכירות, דרך תיאום התכנון (שינויי הדיירים), הבנייה בפועל, השירות, הבדק והאחריות. מאחר והקבוצה עוסקת גם ביזמות וגם בקבלנות, יש לה את היכולת לשלב תכנון יזמי ברמה הגבוהה ביותר, עם ביצוע קפדני ולעמוד בהתחייבויותיה ללקוח – בכל הרמות – איכות, שירות, מחיר ולו”ז. העניין הוא שאין הרבה חברות שעושות גם יזמות וגם ביצוע תחת אותה קורת גג – במרבית המקרים, היזם אינו בונה את הפרויקט בפועל והוא מעסיק חברה קבלנית שתבנה עבורו את הפרויקט. לכן במקביל לבדיקת הרקע ומוניטין היזם, חשוב מאוד לבדוק מיהו הקבלן/חברת הבנייה אשר בונה בפועל?  מהו נסיונה של חברת הבנייה ? בכמה פרויקטים היא מעורבת במקביל ? היכן היא עוד בונה היום ? היכן בנתה בעבר ? האם מתמחה בבנייה למגורים ? האם עומדת בלוחות זמנים ?  האם בונה בסטנדרטים גבוהים ? בסוף, הכי חשוב לוודא שיש התאמה מלאה בין ההתחייבויות של היזם לבין מה שמקבלים בסופו של דבר מהקבלן.

3. איזה אחריות היזם נותן ומה רמת השירות ? 

בישראל חוקק חוק המכר (דירות) אשר נועד להגן על הרוכשים ומסדיר למשל את החובה למסירת מפרט טכני לדירה (בהתאם לנוסח קבוע), החובה לבדק ואחריות על הדירה הנמכרת, מועדים לרישום הזכויות בדירה ע”ש הקונה וכו’. האחריות מחולקת לשתיים- תקופת בדק שמשתנה בהתאם למהות (למשל בנושא סדקים 5 שנים, צנרת 4 שנים וכו’) וכן תקופת אחריות של 3 שנים. טעות שכיחה הינה לחשוב כי תקופת הבדק היא שנה אחת בלבד, אך בשנה הראשונה יש חובת בדק בגין כל אי התאמה שמתגלה, ולאחר מכן כאמור, התקופות הינן בהתאם למהות הליקוי.

חשוב להבין על מה לוקח היזם אחריות עם סיום הפרויקט. ישנן חברות הרואות עצמן מחויבות לשביעות הרצון של הלקוח זמן רב לאחר סיום הבנייה ומעניקות תקופת אחריות מוגדלת או שירות אף מעבר לתקופת הבדק והאחריות הנדרשות בחוק וישנן חברות המנתקות מגע אחרי מסירת המפתח, בניגוד לחוק או מקפידות לבצע את רק המינימום האפשרי הנדרש. אחד הדברים שאנו שומעים מלקוחות שגרים היום בדירה שתדהר בנתה, זה עד כמה העובדה שהייתה להם לכל אורך התהליך אוזן קשבת – “שיש עם מי לדבר” ו- “שיש אבא ואמא” , עשתה עבורם את ההבדל וזה הרבה מעבר למוקד שירות הלקוחות שפעיל  24 שעות ביממה 7 ימים בשבוע, או צוות שינויי דיירים מקצועי– זאת דרך חשיבה ותרבות ארגונית ששמה באמת את הלקוח במרכז, אחד מלקוחותינו כתב- “אני רוצה להודות באופן אישי לחברת תדהר שהשכילה להעסיק אנשים איכותיים כאלה, שמעבר למקצועיות שלהם הם עובדים עם הנשמה וזה מוקצן החוצה בצורה ברורה ומורגשת” .

4. איזו הגנה אתם מקבלים לכספכם ?

ככלל, מרבית הפרויקטים מלווים באמצעות מימון מבנק מלווה. היתרון הנובע מליווי בנקאי הינו כי בכך מובטח כי כספי הפרויקט כולם עוברים לחשבון אחד וכל הכספים משמשים להקמת הפרויקט. חשוב לבדוק מהם הביטחונות והערבויות שהקבלן נותן לכם כדי להגן על כספיכם ומי הבנק המלווה, ככל והפרויקט מלווה באמצעות גוף פיננסי.  היום קיים חוק בו קבוע מנגנון המגן על הרוכש וקובע כי בתשלום של מעל 7% ממחיר הדירה המוכר חייב להמציא בטוחה מבין האפשרויות שמציג החוק (למשל ערבות בנקאית בנוסח שקבע המחוקק עבור כל תשלום ותשלום שמבוצע על ידי הרוכש (לרבות ה-7% הראשונים), כך שבמקרה קיצון (כגון, נסיבות שבהן נוצרה מניעה מוחלטת למסור את החזקה בדירה לידי הרוכש) יושב לכם מלוא כספכם. בנוסף, כל התשלומים מתבצעים באמצעות פנקס שוברים (קרי, הכספים עוברים ישירות לחשבון בבנק המלווה ולא ישירות לקבלן) ותשלום באמצעות שובר, יוצר חובה לבנק להנפיק לכם ערבות בגין כל תשלום בתוך המועדים הקבועים בחוק.

5. האם קיים היתר בנייה לפרויקט ?

ללא היתר בנייה חוקי ורשמי אסור לקבלן להתחיל לבנות. לעיתים, קבלנים מציעים דירות למכירה בהסכם מותנה בקבלת ההיתר לבנייה, אולם אז יש לקחת בחשבון כי מועד קבלת ההיתר אינו תלוי בקבלן אלא בוועדות התכנון ברשויות. כמובן שמכירה של דירות, טרם קבלת היתר היא אפשרית, רק צריך לוודא כי קיימים מנגנונים בהסכם המבטיחים את זכויותיכם (למשל- זכות ביטול לאחר תקופה מסוימת בה לא מתקבל היתר הבניה).

6. מהו מועד קבלת הדירה ? 

מהו לוח הזמנים המתונכן לפרויקט ? האם הקבלן ידוע כמי שמוסר דירות בזמן ?

בהתאם להתחייבות על מועד קבלת החזקה על הדירה, תדעו להיערך לגבי מועד פינוי דירתכם הנוכחית, רכישות מתוכננות וכד’. בנוסף, חשוב לדעת כי החוק קובע פיצויים מהותים בגין איחור במסירה מעבר למועד בו היזם התחייב.

7. מהו שטח הדירה ?

כיום יש בחוק (מפרט חוק המכר) נוסחה מפורשת לאופן בו מחשבים את שטח הדירה. יש לוודא שהנתונים המוצגים לכם נעשו על פי מפרט המכר. חשוב להבין מה הגודל האמיתי של הדירה בה אתם מתעניינים, לא כולל המרפסת, החניה והחלק היחסי בחלל המדרגות. חשוב לעבור על כל חלקי הדירה ולוודא כי השטח אכן מסתכם במספר המטרים המובטח.

8. מהו מפרט הדירה והבניין ? 

חשוב להבין בדיוק מהם מוצרי הגמר המובטחים ומה כוללת הדירה שלכם מבחינת המפרט הטכני – מוצרים ושירותים נלווים וברמת התכנון –עד כמה הדירה מתאימה לצרכי המשפחה שלכם, לדוגמא – האם הסלון מתוכנן בגודל מתאים דיו לצרכיכם ? האם כיווני האוויר מתאימים לכם ?

בנוסף, יש לשים לב לכך שתוספות כמו חדר כושר, לובי מאויש בשומר, מעליות מהירות, מועדון דיירים וכד’ אומנם יהפכו את הבניין ליוקרתי ומרשים יותר אך בה בעת הוצאות האחזקה עבורו יהיו גבוהות יותר ויתבטאו בתשלום מוגדל לועד הבית או לחברת הניהול.

אם הבניין נבנה בהתאם לדרישות התקן הירוק – מעבר לתרומה לסביבה, החיים בבית יהיו בריאים יותר ובמרבית המקרים, הוצאות התחזוקה השוטפת של הדירה והשטחים הציבוריים יהיו נמוכות יותר.

בנוסף, כדאי לבדוק האם קיים חדר טרנספורמציה בניין ואם כן, היכן ממוקם ? האם מופיע בתקנון איסור על התקנת אנטנה סלולרית בבניין ? מטרדים אחרים בסביבה כמו רעש, ריח רע ? האם קיים פיר אשפה מרכזי ? וכו’

9. מה בדיוק כולל המחיר ?

חשוב לוודא מה כולל המחיר. ככלל, מחיר הדירה אינו כולל שינויים ותוספות, ולכן חשוב לקבל מידע על גובה הזיכוי המובטח עבור פרטי הגמר המובטחים ועל עלות השינויים והתוספות בדירה וכו’. יש לוודא שקיבלתם מחירון שינויים במועד חתימת ההסכם  וחשוב לבדוק  אם במהלך הבניה קיים “חלון הזדמנויות” לביצוע שינויים ללא עלויות נוספות. בתדהר לדוגמא, לקוח שמבקש לבצע שינויים בדירה (כגון הזזת שקעים ומחיצות הדירה) לפני תחילת היציקה של השלד, אינו מחויב על השינויים האלה והם מתבצעים ללא חיוב נוסף – וזאת כמובן, ככל שהם מתאפשרים מבחינה תכנונית וביצועית.

כמו בכל תהליך מכירה, ניתן, ברוב המקרים, לנהל משא ומתן עם מנהל המכירות לגבי המחיר המבוקש, לגבי תנאי התשלום המבוקשים, השינויים והתוספות המוסכמים, המפרט וכו’. חשוב להתעמק בנתונים ולבצע השוואת מחירים שכן בדיקות אלו יכולות להשתלם.

10. מה יש בסביבת הפרויקט ?

האם יש בפרויקט ובסביבתו –  בתי ספר, גני ילדים, מרכז מסחרי, בית כנסת, פארק או גנים ירוקים ? האם הפרויקט נבנה בסמיכות למרכזי תעסוקה, ספורט, תרבות או פנאי ? מה לגבי תשתיות כבישים ונגישות לצירי התנועה המרכזיים שבהם אתם משתמשים ?

חשוב לדעת גם מה מתוכנן לקום בקרבת הפרויקט בעתיד. לא תרצו לגלות פתאום שצמח לכם מגדל מול העיניים שמסתיר את הנוף המרהיב שבניתם עליו. לצורך כך חשוב לבצע את הבדיקות ברשות המקומית בה נבנה הפרויקט.

*למען הסדר הטוב יובהר, כי האמור בכתבה זו הינו בגדר המלצה בלבד. האחריות לשימוש במוצרים כלשהם אשר ירכשו בעקבות המלצה זו מוטלת על הרוכש ועליו בלבד