המסע לרכישת דירה ראשונה מתחיל ברכישת ידע מקדים – חלק ראשון
אנשים רבים סבורים שברגע שנחתם חוזה הרכישה, הסתיים תהליך הרכישה. אבל בפועל, זוהי רק תחילתה של מערכת יחסים ארוכה שתמשך שנים.
אנשים רבים סבורים שברגע שנחתם חוזה הרכישה, הסתיים תהליך הרכישה. אבל בפועל, זוהי רק תחילתה של מערכת יחסים ארוכה שתמשך שנים. חשוב להבין שדירה היא מוצר בעבודת יד, שמותאם לצרכי הלקוח ולטעמו האישי ומשך הבנייה שלו ארוך. נוסף על כך, גם לאחר שהדירה נמסרת התהליך עדיין לא נגמר שכן אז מתחילה תקופת הבדק והאחריות (שעליהן אפרט בהמשך). מסיבות אלה, הבחירה בשותף הנכון והיציב שילווה אתכם לאורך כל הדרך ויעמוד לרשותכם היא חשובה מאין כמוה.
במקרים רבים, רכישת דירה היא אירוע מאוד משמח. עם זאת, לעיתים קרובות מדי אני שומעת על עסקאות שהסתבכו ובמקום שיסתיימו בשביעות רצון ובתחושת סיפוק, גרמו להרבה מורת רוח. על פי רוב, מקרים אלה מתרחשים כאשר הרוכשים נכנסים לעסקה בלי ידע מקדים וללא ייעוץ נכון. לכן, במדריך זה תוכלו ללקט מידע שימושי שיאפשר לכם להיכנס לפרויקט בעיניים פקוחות ועם ידע באמתחתכם.
מובהר כי המידע המובא להלן הינו מידע כללי בלבד לצרכי שיווק, אינו מהווה הצהרה ו/או התחייבות ו/או ייעוץ של קבוצת תדהר ו/או מי מטעמה ואינו מהווה תחליף לייעוץ משפטי ו/או כלכלי ו/או אחר. העושה שימוש במידע זה, עושה זאת על אחריותו בלבד.
נתחיל בהתחלה: איך בוחרים אזור מגורים?
ובכן, התשובה הקצרה היא שהכול מותנה תקציב ותלוי בשלבי החיים השונים. מכיוון שהתקציב הוא משתנה ברור מאליו בבחירת אזור המגורים, לא ארחיב עליו. עם זאת, לרוכשים שנמצאים בתחנות שונות בחייהם יש צרכים והעדפות שונים. לפיכך, כאשר הרוכשים הם זוג צעיר, הם יחפשו ברב המקרים אזור מגורים עם:
- נגישות תחבורתית למקומות עבודה (רכבת קלה, אוטובוסים וכדומה).
- מוסדות חינוך סמוכים ברמה גבוהה – גנים, פעוטונים, בתי ספר.
- חיי חברה ומוסדות קהילתיים עבור המשפחה, בדגש על איכות החיים והתרבות שהילדים ייחשפו אליה (מרכזי ספורט, מרכזים קהילתיים, נגישות לתחומי העניין של הילדים וכיוצא באלה).
- תמהיל השכנים: ישנה חשיבות רבה לזהות השכנים שגרים בבניין, בשכונה ובאזור כולו.לרוב, זוגות צעירים מעדיפים לגור בקרבתם של זוגות צעירים אחרים, שמנהלים אורח חיים דומה, פחות או יותר, וכדי שתהיה להם ולילדים שלהם חברותא. בין אם זה בגינה, בפארק הצמוד למתחם המגורים או במתחמים הציבוריים האחרים שבשכונה, זוגות רבים רוצים לדעת שיש להם חברה זמינה ונגישה. היום הרבה שכונות מתנהלות כמו ‘קיבוצים’ קטנים, כשצריך מישהו שייקח את הילד לגן או יעזור בפינוי ספה כבדה מהדירה, טוב לדעת שיש שכן קרוב שיכול לתת כתף.לעומת זאת, כאשר הרוכשים הם זוגות מתבגרים, הההעדפות שלהם משתנות. על פי רוב, המעמד הסוציו-אקונומי של זוגות אלה הוא שונה מזה של הצעירים והם לא זקוקים לשטח דירה גדול אלא לסביבת חיים עם איכות חיים גבוהה יותר, זוגות אלו יחפשו בעיקר:
- פרויקט מגורים שנראה יוקרתי ואיכותי
- פרויקט שעוצב על ידי אדריכל בעל מוניטין
- דירות שנשקף מהן נוף (נאמר, נוף לים או נוף אורבני)
- גובה, כלומר הקומה שבה נמצאת הדירה (נתון זה הוא תלוי תקציב אבל זוגות מתבגרים שידם משגת זאת, יעדיפו בדרך כלל לקנות בגובה).
- השכנים – זוגות מתבגרים נוטים שלא לשים דגש על הסביבה שמתחת לדירה ועל השכונה, כי הם מתניידים ברכב פרטי ולכן אינם כבולים לסביבה. עם זאת, השכנים עדיין חשובים להם מאוד ובהחלט יכולים להשפיע על בחירת האזור.
הדמיה: פרויקט המיטב, תל אביב. התמונה הינה להמחשה בלבד, לצרכי שיווק והתרשמות בלבד, אינה מחייבת את קבוצת תדהר ו/או מי מטעמה.
בחירת היזם והקבלן שיבנה לכם בפועל את הבית – קצת כמו חתונה קתולית
ראשית, למען הסר ספק, אגדיר את תפקידיהם של גורמים חשובים אלה. תפקידו של היזם על פי רוב הוא לתכנן את הפרויקט, לדאוג להיתרים ולשאר הבירוקרטיות, לשווק ולמכור את הדירות. היזם הוא הישות שמחויבת לרוכש על פי חוק. הקבלן, לעומת זאת, הוא זה שאחראי על ביצוע הבנייה בפועל. מרבית הרוכשים אינם מודעים בתהליך הרכישה לעובדה שהחברה שממנה הם רוכשים את הדירה, לא תבנה להם, במקרים רבים, את הבית ובמקום זאת, תעסיק קבלן שיבנה את הדירה שלהם וייתן להם שירות ואחריות עליו לאורך השנים.
ההחלטה לרכוש דירה היא אחת החשובות בחיים. זו העסקה הכספית הגדולה ביותר עבור רוב האנשים ולכן היא מאוד מהותית וצריך לדעת להוציא אותה לפועל בצורה הנכונה. מסיבה זו, הבחירה של היזם שיוביל את העסקה והקבלן – שבונה את הדירה שלכם בפועל, היא ללא ספק החשובה ביותר בתהליך רכישת הדירה. אצלנו בתדהר קוראים לזה דיל ברייקר, או בעברית צחה: הגורם שבעטיו תבוטל העסקה. שני גופים אלה יכולים לקבוע את עתידה של כל העסקה ולהשפיע על כל המסע שלכם בדרך לדירה משלכם – בין אם הוא יהיה חווייתי וכיפי ככל שניתן, או סיוט מתמשך.
אז בראש ובראשונה, חשוב מאוד לבדוק האם היזם, ממנו אתם קונים את הדירה, הוא גם הקבלן – שבונה לכם את הבית בפועל ובמידה ולא – מי הוא הקבלן? והאם הוא מוכר, בעל ניסיון, יציב כלכלית ומהי איכות הבניה שלו ורמת השירות והאחריות שהוא יספק לכם לאחר שתושלם. מה שחייב לעמוד בראש מעיניו של רוכש הדירה הם המאפיינים הבאים:
- יזם וקבלן שנחשבים לאיכותיים ובעלי רמת אמינות גבוהה: היזם בתכנון הפרויקט והקבלן באיכות הבנייה שלו.
- רמת השירות שלאחר הרכישה: חשוב לברר ממי תקבלו שירות לאחר הרכישה ובמהלך כל תקופת הבנייה.
- האם היזם והקבלן מעניקים שירות ברמה גבוהה גם לאחר שהסתיימה תקופת הבניה, בתקופת הבדק והאחריות. על כך אפרט בחלק השני של המדריך.
איך בודקים שהיזם והקבלן עומדים בקריטריונים גבוהים?
ובכן, ראו להלן שלוש דרכים אפשריות לבדוק זאת:
- מדדים אובייקטיביים: כגון מדד Dun’s100 של חברת Dun & Bradstreet ומדד BDI, שמדרגים מדי שנה את יזמי הנדל”ן ואת חברות הבניה המובילות, על פי פרמטרים אובייקטיבים ותחרויות בעולמות שירות הלקוחות ואיכות הבניה שבהן משתתפות החברות השונות. אגב, השנה זכתה תדהר בפעם השישית במקום הראשון בתחרות המצוינות בשירות הלקוחות של המרכז הישראלי לניהול והיא חברת הנדל”ן היחידה שזכתה עד היום בפרס יוקרתי זה.כדי לגלות מהם אותם מדדים אובייקטיביים, ערכו מחקר אינטרנטי על החברה. אם יתברר שהיא זכתה בפרסים ומובילה בדירוגים, היו סמוכים ובטוחים שאתם בידיים טובות.
- בררו בתעשייה: פנו למביני עניין, למתווכים, לקבלנים ולספקים ושאלו אותם על החברה ועל המוניטין שלה בשוק.
- חוות דעת: מצאו פרויקטים שכבר נבנו על ידי היזם והקבלן ושאלו את הדיירים איך הייתה החוויה שלהם ומה דעתם על החברות.
קבלן ויזם בנפרד או תחת גג אחד?
ובכן, במצב בו היזם הוא גוף אחד והקבלן המבצע הוא גוף אחר יש חסרון אחד משמעותי. במקרה זה, הרוכשים למעשה כפופים לשתי ישויות שונות כאשר כל ישות מתנהלת בדרכה שלה והיא בעלת ערכים משלה, מדדים משלה ויכולות משלה. לכן, מוטל על הרוכשים לתמרן בין שני הגופים ולוודא שישנה התאמה בין התחייבויותיו של היזם והתוצר שנבנה בפועל על ידי הקבלן.
לעומת זאת, כשהישות היא אחת, הדבר מקל מאוד על מסע הלקוח בכל דבר ועניין, בייחוד כאשר צצות בעיות. במצב זה, הכול מתבצע בבית אחד תחת קורת גג אחת, ללא פיצול באחריות והמשמעות היא שהרוכשים מקבלים אחריות מלאה ומקיפה מגורם יחיד.
צריך לקחת בחשבון גם את חברת הבנייה
כיצד בודקים את איכות חברת הבניה (הקבלן) במקרים שבהם היזם אינו הקבלן? בבחירה של חברת הבנייה מומלץ לרדת לעומק ולבדוק את כל רפרטואר הבנייה של חברת הבנייה כדי להבטיח שסוג הבנייה מוכר לחברה ויש לה ניסיון בו. אסביר: נאמר שאתם קונים דירה במגדל בן 30 קומות וחברת הבנייה מעולם לא בנתה מעל 10 קומות. המשמעות היא שהחברה תצבור ניסיון בבנייה גבוהה יותר, וזה עלול לבוא על חשבונכם. זהו פרט שכדאי לרוכשים להיות מודעים לו על מנת שיוכלו להבין מראש את הסיכונים ולהתגונן בפניהם, במידת האפשר.
נוסף על כך, בדקו שהחברה עומדת בלוחות הזמנים, שהסטטיסטיקה שלה טובה ושהיא איננה מאחרת כרונית, כי אין דבר חשוב יותר מאשר קבלת הדירה בזמן. איחורים במסירת דירה מביאים איתם התמודדויות קשות כי ברוב המקרים, הרוכשים כבר מכרו את דירתם או קבעו זמן לפינויה של דירה שכורה, וכעת יהיה עליהם למצוא פתרון מגורים זמני. הוסיפו לקלחת זו גם את פתיחתה של שנת הלימודים, הרשמות למוסדות חינוך וגורמים נוספים, והתוצאה היא תוהו ובוהו.
אפילו אם אתם מוגנים פיננסית בחוזה נגד איחורים, דעו שהגורמים המקצועיים יודעים היטב להגן על עצמם כך שבסופו של דבר, אם יש איחור הלקוח תמיד ייפגע. לכן, נוסף על המוניטין, בדקו גם שהחברה לוקחת מקדמי ביטחון. חברות שאכן נוהגות כך, עשויות להקדים אבל בד”כ לא יאחרו.
הערה משפטית:המידע המובא להלן הינו מידע כללי בלבד לצרכי שיווק, אינו מהווה הצהרה ו/או התחייבות ו/או ייעוץ של קבוצת תדהר ו/או מי מטעמה ואינו מהווה תחליף לייעוץ משפטי ו/או כלכלי ו/או אחר. העושה שימוש במידע זה, עושה זאת על אחריותו בלבד. כל התכנים הכלולים בעמוד זאת, אין בהם משום המלצה או חוות דעת, ולא נועדו לספק אלא מידע כללי ושיווקי ואמצעי התרשמות בלבד. קבוצת תדהר ו/או מי מטעמה אינם ולא יהיו אחראיים למידע המובא להלן ו/או לנכונותו. בכל מקרה, העושה שימוש במידע ו/או המקבל החלטותיו על סמך המידע, עושה זאת על אחריותו בלבד, והוא מוותר על כל דרישה ו/או טענה ו/או תביעה כלפי קבוצת תדהר וכל מי מטעמה ו/או איזה מהחברות הקשורות אליה, בכל הקשור והכרוך בהסתמכות על המידע בחוברת זאת. ט.ל.ח.
