שוק הנדל"ן הישראלי נחשב בעיני רבים לשוק מניב ואטרקטיבי מאוד למשקיעים, אבל איך יודעים באיזה אזור כדאי לקנות דירה? ואיך אפשר לזהות את הנכס שיניב את התשואה הגבוהה ביותר? ערכנו עבורכם מס' נקודות עליהן יש לתת את הדעת.
אזורי ביקוש – איך לזהות את האזור המתאים?
הבחירה באזור המועדף לקניית הדירה צריכה להיות מבוססת על מס’ פרמטרים חשובים.
תשתיות: בדקו אזורים שונים שבהם אתם שוקלים לקנות דירה, האם יש בסביבה דירות בבנייה ירוקה? האם ישנם שטחים ירוקים באזור? האם הדירה נמצאת בקרבתם של גני ילדים, בתי ספר, מתנ”סים, בריכה, חדר כושר וכיוצא באלה? (בהנחה שאלה רלוונטיים עבורכם). חישבו על כל התשתיות שמתאימות לקהל היעד שאמור להשתמש בדירה ונסו להגיע לדירה שבסביבתה מוצעות כמה שיותר תשתיות נדרשות.
מלאי הדירות: בחנו את התפתחות הבנייה באזור ונסו להעריך את מספר הדירות למכירה הקיימות באיזור ו/או שתהיינה באיזור. אם אתם קונים דירה בפרויקט חדש, העריכו כמה דירות פנויות ישווקו למכירה כשתסתיים בניית הדירה שקניתם. אם אתם קונים דירה קיימת, בדקו באילו סכומים נמכרות ומושכרות הדירות החדשות והקיימות שבסביבה, נתונים אלה, עשויים לסייע לך בהערכת דמי השכירות אותם תקבלו. מאחר שמחירי ההשכרה והמכירה של דירות נובעים מביקוש והיצע באזור והם אינם אבסולוטיים, מומלץ לבדוק מול אילו דירות תתחרו וכמה מהן יצאו לשוק בזמן שאתם תמכרו או תשכירו את הדירה אותה אתם עומדים לרכוש. ערכו סקר שוק באינטרנט, שאלו מתווכים שעובדים באזור וגייסו כמה שיותר מידע, לרבות מאנשי מקצועי מתאימים.
תחבורה: זאת אחת הבדיקות היותר פשוטות ברשימה שלנו. בדקו אם הדירה נמצאת באזור שיש לו גישה לצירי תנועה ראשיים או האם היא נמצאת בקרבת הרכבת, הרכבת הקלה וקווי אוטובוס. ככל שיש יותר אופציות תחבורתיות באזור, כך הגישה לדירה וממנה תהא נגישה יותר.
איכות הבניין והדירה: אם אתם קונים דירה חדשה, בדקו מי הם היזם והקבלן המבצע. זאת בדיקה חשובה מאוד. אפשר ללמוד על החברה היזמית והמבצעת באינטרנט וכדאי גם לתשאל אנשים שקנו דירה מהחברות המעורבות כדי לבדוק עד כמה הם מרוצים מהמוצר והשירות שניתן להם. אם מדובר בקנייה של דירה קיימת, שכרו את שירותיהם של אנשי מקצוע מתאימים (דוגמת מהנדס בודק שיבחן את איכות הדירה ואת מצבה).
איך להבטיח תשואה גבוהה?
כשמדובר על דירות חדשות, כדאי לדרוש תכנית שינויים ללא עלות ולקבוע לוח תשלומים המתאים לכם מבחינה תזרימית. בשוק של היום לוח תשלומים במתווה של 20-80 ללא ריבית – כלומר, 20% מהסכום משולמים כמקדמה ו-80% משולמים בסיום הבנייה הינו שכיח. עם זאת, זכרו – עליכם להתאים את לוח התשלומים לאילוצי התזרים שלכם.
כדי לחשב את התשואה הפוטנציאלית עליכם לסכם את מחיר הדירה הסופי ולרבות כל התשלומים בגין הדירה (דוגמת מס הרכישה, מדדים לפי הערכות של שנים קודמות וריבית, אם יש). הסכום הסופי הוא הערכה של השווי הריאלי של הדירה ביום שבו היא תעבור לידיכם. בדקו מהו מחיר ההשכרה שניתן לקבל על הדירה בעתיד ומהו מחיר המכירה המשוער שניתן יהיה לקבל עבורה. אם ייעדתם את הדירה למכירה, הפחיתו את כלל ההוצאות (לרבות המיסים) הצפויות. כך תוכלו להחליט אם זוהי עסקה טובה או לא.
הון עצמי – כמה בדיוק צריך?
גובה ההון העצמי תלוי בין היתר באופי שלכם. אם אתם שמרנים וממש לא אוהבים סיכונים, הבטיחו שיש בידיכם שיעור גבוה של הון עצמי, באופן בו את יתרת הסכום תשלמו בעזרת משכנתה אשר תכוסה על ידי דמי השכירות (זאת בכפוף לכך שבדקתם שדמי השכירות הצפויים מהשכרת הנכס יכסו את תשלום המשכנתא). בדרך זו תפחיתו משמעותית את הסיכון של העסקה.
עם זאת, אם סיכון היא לא מילה גסה מבחינתכם ואתם אפילו אוהבים קצת אקשן, תוכלו להוריד את ההון העצמי ולהעלות את שיעור המימון. כדאי להתייעץ עם יועצים מקצועיים אשר יסייעו לכם לבצע ניתוח כלכלי מדויק התואם לצרכים שלכם.
ויש גם הוצאות נלוות
זוכרים שבסעיף התשואה המלצתי לחשב את מחיר הדירה הסופי? ובכן, אל תשכחו להוסיף לסכום הכולל גם הוצאות נלוות. כך למשל – שכר טרחה של עורך דין הוא בדרך כלל אחוז וחצי ממחיר הדירה אך יכול גם בנסיבות מסוימות לעמוד על חצי אחוז. לכך יש להוסיף גם עלות של אדריכל ומעצב פנים אם אתם קונים דירה קיימת ורוצים לשפץ אותה או אם קניתם דירה חדשה שאותה אתם מתכננים לשדרג.
בהצלחה !
המידע המובא להלן הינו מידע כללי בלבד לצרכי שיווק, אינו מהווה הצהרה ו/או התחייבות ו/או ייעוץ של קבוצת תדהר ו/או מי מטעמה ואינו מהווה תחליף לייעוץ משפטי ו/או כלכלי ו/או אחר. העושה שימוש במידע זה, עושה זאת על אחריותו בלבד. כל התכנים הכלולים בעמוד זאת, אין בהם משום המלצה או חוות דעת, ולא נועדו לספק אלא מידע כללי ושיווקי ואמצעי התרשמות בלבד. קבוצת תדהר ו/או מי מטעמה אינם ולא יהיו אחראיים למידע המובא להלן ו/או לנכונותו. בכל מקרה, העושה שימוש במידע ו/או המקבל החלטותיו על סמך המידע, עושה זאת על אחריותו בלבד, והוא מוותר על כל דרישה ו/או טענה ו/או תביעה כלפי קבוצת תדהר וכל מי מטעמה ו/או איזה מהחברות הקשורות אליה, בכל הקשור והכרוך בהסתמכות על המידע בחוברת זאת. ט.ל.ח.
