מצאתם את דירת החלומות? נהדר! אבל רגע, מה לגבי חוזה הרכישה? צריך עו"ד? מהי תקופת אחריות? מהו תהליך תיאום תכנון? ריכזנו לכם את כל המידע החשוב לתהליך רכשת הדירה החדשה שלכם בקלי קלות.
בחלק הראשון של מסע הלקוח התמקדתי בדברים שצריכים לבדוק לפני שמחליטים לרכוש דירה יד ראשונה. בחלק זה, נתמקד בשלבים הבאים, מחתימת החוזה ועד למוצר המוגמר.
פרטים חשובים בחוזה הרכישה
אני ממליצה לכל רוכש דירה מכל הלב: שכרו את שירותיו של עורך דין טוב שמתמחה בתחום הנדל”ן. שיעבור על כל מילה ומשפט בחוזה הרכישה. הקדישו תשומת לב מיוחדת להיבטים המסחריים ונסו לשפרם ולהשיג שדרוגים. אלה כוללים, בין היתר מועד מסירה, לוח תשלומים והמפרט הטכני של הדירה.
אגלה לכם סוד די ידוע: בתחום הזה זה הכול עניין של משא ומתן. עם זאת, קחו בחשבון שהיכולת שלכם להתמקח תלויה במצב השוק. אם ההיצע גדול מהביקוש, החברה תרצה לסגור את העסקה ותהיה מוכנה לפשרות. אבל, אם הביקוש גדול מההיצע, מהרו לסגור את כל הפרטים כי החברה יודעת שיש עוד מתעניינים רבים אחרים מלבדכם.
חשוב! תהליך תיאום התכנון או שינויי הדיירים
מקובל לחשוב שדירה שרוכשים מקבלן היא מוצר מוגמר ואחיד, אבל למעשה, בישראל, מקובל לאפשר ללקוחות להתאים את הדירה שלהם לצרכים שלהם ולטעמם האישי. תהליך ההתאמה של הדירה כולל, בין היתר, בחירת ‘חומרי הגמר’ – אריחים, אביזרי אינסטלציה, ארונות מטבח, צבע ועוד וכן הזזת או הוספת נקודות חשמל ומאור ואפילו הזזה, הוספה או ביטול של קירות. מרבית החברות קוראות לתהליך זה – תהליך שינויי דיירים, אצלנו בתדהר, קוראים לזה תיאום תכנון. לטובת העניין, לרוב, אנו מקצים מתאמ/ת תכנון ייעודי/ת, עם הכשרה מתחום עיצוב הפנים או האדריכלות, שתלווה כל לקוח ולקוח עד לדירה המושלמת עבורו.
עם קבלת היתר הבנייה של הפרויקט, תוזמנו למפגש אישי עם מתאם התכנון או לכנס דיירים שבמסגרתו תפגשו את השכנים שלכם, את אנשי הקשר ואת בעלי המקצוע בתדהר שילוו אתכם לאורך תהליך הבנייה ותקבלו הסבר על שלבי התהליך. בסיום המפגש תקבלו תיק דירה, שמכיל את כל המידע הדרוש לכם לתהליך תיאום התכנון ושינויי הדיירים. ברגע שתחליטו בדיוק אילו שינויים והתאמות ברצונכם לבצע בדירה, תיקבע לכם פגישה נוספת עם מתאם התכנון ובמהלכה תוכלו לבדוק באם ניתן לבצע את תוכניתכם ולהחליט סופית על שינויים כמו הזזת קירות, העתקת נקודות חשמל או הוספה של נקודות כאלה, מיקומן של מערכות וכיוצא באלה. בפגישה גם ייקבע לוח הזמנים לביצוע התהליכים השונים.
חשוב לשים לב שתפקיד מתאמי התכנון הוא לתרגם את הרצונות והצרכים שלכם לשפה ביצועית ולהעביר אותם צוות המבצע והם אינם משמשים כמעצבי פנים. לכן, ככל ותרצו לבצע שינויים עיצוביים / תכנוניים מהותיים בדירה, מומלץ מאוד לערב גורם מקצועי מוסמך מטעמכם, שילווה את התהליך.
התהליכים המתוארים לעיל ולהלן הינם לצורכי מידע כללי ושיווק בלבד, אין בהם כדי לחייב את קבוצת תדהר ו/או מי מטעמה.
כעת, לאחר שתאמתם ציפיות, במשך כמה חודשים תוזמנו לבקר באולמות התצוגה של ספקי הפרויקט השונים כדי לבחור את אביזרי הגמר מתוך המגוון המוצע במפרט הטכני של הפרויקט: כלים סניטריים, ארונות מטבח, חיפויים וכן הלאה. אגב, את המפרט הטכני לרוב תוכלו לשנות ולשדרג על פי הצרכים, היכולות והרצונות שלכם.
על פי רוב, השדרוגים יתומחרו בנפרד ויש לשים לב לכך שתשלמו על הפריטים המשודרגים לספקים ובנוסף יש לקחת בחשבון את עלות העבודה שתתומחר ישירות על ידי הקבלן. בכל אותה תקופה, תפגשו עם מתאם התכנון עוד מספר פעמים עד שתבחרו סופית את חומרי הגמר ותוכנית העבודה המותאמת אישית תהיה מוכנה. ברגע שתאושר התוכנית, היא תעבור לגורמים המתאימים שיוציאו אותה לפועל.
מהם חומרי/אביזרי הגמר ?
אביזרי הגמר הם החומרים והאביזרים שמשלימים את הבניין ואת הדירה שלכם כגון צבע הקירות, אבני חיפוי, אריחים, כלים סניטריים, ארונות מטבח, אמבטיה ועוד. המפרט הטכני של הדירה, שמצורף על פי חוק להסכם הרכישה, מפרט את כל חומרי / אביזרי ופרטי הגמר בבניין ובדירה שלכם. בדרך כלל הקבלנים מציעים מפרט סטנדרטי לכל הדירות ומומלץ לבדוק מה רמת המפרט המוצע. יש קבלנים שמציעים מפרט עשיר שכולל מבחר גדול של מוצרים וחומרים של מותגים וחברות מובילות ויש כאלה שמעדיפים להציע מפרט בסטנדרט נמוך יותר כדי להוזיל את עלות הדירה.
יש לכם הזכות לבקש מהקבלן את רשימת חומרי הגמר המלאה ולהעבירה למהנדס שיבדוק, ייתן את דעתו ויתריע אם דבר מה ברשימה נראה לו לא תקין. בנוסף, חשוב מאוד לעבור על רשימת פרטי הגמר ולוודא שהיא כוללת את כל הפריטים הנדרשים על ידכם ושהיא תואמת את הצרכים שלכם ולקחת בחשבון את עלות השדרוגים שתרצו לבצע – ושאינם כלולים במפרט הסטנדרט שמאפשר הקבלן.
עלויות נוספות, מחוץ למחיר הדירה
הנה רשימה חלקית בלבד של העלויות הנוספות העיקריות, שעליכם לשקלל במסגרת ההוצאות על הדירה החדשה. הרשימה אינה סופית ויש לבדוק מול היזם, לפני החתימה על החוזה, האם יש עלויות נוספות שיש לקחת בחשבון:
- מס רכישה
- מימון – משכנתה וריביות. אם אתם משלמים במזומן, כדאי לשקול לא לשלם את כל הסכום כולו במכה אלא אם מציעים לכם הטבות בתמורה לכך.
- שכר טרחה של עורך הדין, האדריכל, מעצב הפנים (אם רלוונטי).
- עלויות מגורים בתקופת הבנייה.
- עלויות מעבר – כולל הובלה (האם יש צורך במנוף?), חיבור לתשתיות וימי העבודה שתפסידו בעת המעבר.
- עלויות הכנת הדירה – דעו כמה ביכולתכם להשקיע גם בעזרים הפונקציונליים (כמו מכשירים חשמליים למטבח, לדוגמה) וגם בעיצוב (ריהוט חדש, תמונות וכדומה). בתוך אלה חבויות גם עלויות השינויים לעיצוב הסטנדרטי של הדירה שאותו מספק הקבלן. דעו מראש מהם השינויים וכמה הם יעלו.
- חיבור למונה מים, חשמל
- חיבור לבלון גז
- העתקת קווי טלפון, כבלים ועוד
- התקנת מזגן (אלא אם כן כלול במפרט הטכני)
- שדרוגים ותוספות למפרט הטכני של הדירה ועלות העבודה הכרוכה בהתקנתם
- התקנת רשתות בחלונות (אלא אם כן כלולות במפרט הטכני)
- התקנת גופי תאורה (אלא אם כן כלולים במפרט הטכני)
- התקנת מקלחונים (אלא אם כן כלולים במפרט הטכני)
היום הגדול הגיע, קבלת המפתח לדירה החדשה
כל המחוק הוא הסדר פרטני אשר לא תמיד מתבצע ולא תמיד רשום. בחלק מחברות הנדל”ן תוזמנו לסיור מקדים לפני המסירה בפועל, שלו אנו קוראים – פרוטוקול טרום מסירה. בפרוטוקול טרום המסירה תסמנו ליקויים וחוסר התאמות, על מנת שנוכל לתקן אותם עוד לפני מסירת הדירה בפועל. בכל מקרה, יש לשקול להביא איש מקצוע שילווה מטעמכם את קבלת הדירה. בדרך כלל, יהיה זה מהנדס שיבדוק, עם כלים מקצועיים, את שלל מרכיבי הבנייה ואת איכות הבנייה. לחילופין, אם אין ביכולתכם להביא איש מקצוע, תוכלו גם לערוך חיפוש באינטרנט וללמוד על מה עליכם להקפיד ואילו שאלות מומלץ לשאול.
כך או כך, חשוב שתדעו כי במעמד המסירה, הליקויים שלא הוכנסו לפרוטוקול המסירה עלולים להיות סלע מחלוקת ביניכם ובין הקבלן, אשר יטען כי אלה נגרמו על ידכם ויטיל עליכם את חובת התיקון. לכן, חשוב שתגיעו לשלב זה מוכנים ותמצו את הבדיקה עד תום.
מהן תקופות הבדק והאחריות ?
מכיוון שדירה היא מוצר בעבודת יד שרוב מערכותיו נסתרות ואינן מופעלות לפני מועד המסירה ללקוח, ישנם ליקויים ו/או תקלות שניתן לגלות רק לאחר אכלוס הדירה בפועל ותחילת השימוש בה. לכן, קובע החוק תקופת בדק של שנה על דירה חדשה שנבנתה. במהלך תקופת הבדק מוטלת על הקבלן אחריות לתיקון תקלות או ליקויים מסוגים מסוימים שמתגלים בה במהלך שנה זו וזאת ללא צורך בהוכחת רשלנות מצדו. שנה זו מכונה תקופת בדק והיא משמעותית עבור לקוחות.
מפאת חשיבותה הרבה של שנת הבדק, חשוב מאוד שתלמדו מה הן הזכויות שלכם. לאחר מכן, ברגע שתדעו היטב את זכויותיכם, התנהלו בהתאם ואל תתמהמהו מתוך מחשבה שהכול כבר יסתדר או שתדאגו לזה מחר. אם גיליתם ליקוי, כדאי לשקול מכתב רשמי וטפלו בכל עניין באופן מידי.
תקופת האחריות לא פחות חשובה מתקופת הבדק. על פי חוק, יזמים וקבלנים מחויבים לתקופת אחריות של בין שנה לעשר שנים – על תקלות וליקויים מסוימים, בהתאם לקבוע בחוק. בררו מראש מהי האחריות המוצעת על ידי כל אחד מהגופים הללו וגם כאן, דעו את זכויותיכם.
חשוב לציין שישנן חברות הפועלות בניגוד לחוק ומנתקות מגע או מבצעות רק את מינימום הנדרש מיד לאחר מסירת הדירה. לכן, חשוב מאוד לבדוק מיהי החברה הנותנת את השירות בפועל לאחר מסירת הדירה, מה המוניטין שלה ומה רמת השירות שלה ומומלץ מאוד שלא להתקשר עם חברות שיצא להן שם מפוקפק.
בעיות שעלולות להתעורר בעת הכניסה לדירה ואיך להימנע מהן
אין ספק שהתקלה הכי מעצבנת היא מידות וגדלים. סוף סוף הגיע יום המעבר, המובילים מתחילים להעלות את חפציכם לדירה ולפתע מתברר שהארון שקניתם גבוה מדי ולא נכנס למקומו, או שהספה ארוכה מדי וחוסמת איזו דלת, או ששולחן האוכל גדול מדי ולא נכנס בפינת האוכל. למען האמת, הפתרון הוא די פשוט אבל דורש דיוק וריכוז. הדרך הטובה ביותר למנוע בעיות מסוג זה היא לבצע מדידות מדויקות עד לרמת הסנטימטר. חשבו על כך כמו על פאזל בן אלף חלקים. אם חלק אחד לא נכנס למקומו, לא תוכלו להשלים את הפאזל.
התכנון הנכון חשוב גם בכל הנוגע לשקעים חשמליים. למשל, חשבתם שהטלוויזיה תעמוד במקום אחד אבל כשנכנסתם לדירה פתאום נראה לכם שעדיף שהיא תעמוד במקום אחר. עכשיו, צריך לחצוב שוב בקיר כדי להתקין עוד שקע. או במילים אחרות: היו כמה שיותר מאורגנים ונסו שלא להשאיר מקום לאלתורים.
כעת, משקראתם את המידע והתכוננתם היטב למסע שלפניכם, נותר לי רק לאחל לכם דרך צלחה וחוויה נעימה.
המידע המובא להלן הינו מידע כללי בלבד לצרכי שיווק, אינו מהווה הצהרה ו/או התחייבות ו/או ייעוץ של קבוצת תדהר ו/או מי מטעמה ואינו מהווה תחליף לייעוץ משפטי ו/או כלכלי ו/או אחר. העושה שימוש במידע זה, עושה זאת על אחריותו בלבד. כל התכנים הכלולים בעמוד זאת, אין בהם משום המלצה או חוות דעת, ולא נועדו לספק אלא מידע כללי ושיווקי ואמצעי התרשמות בלבד. קבוצת תדהר ו/או מי מטעמה אינם ולא יהיו אחראיים למידע המובא להלן ו/או לנכונותו. בכל מקרה, העושה שימוש במידע ו/או המקבל החלטותיו על סמך המידע, עושה זאת על אחריותו בלבד, והוא מוותר על כל דרישה ו/או טענה ו/או תביעה כלפי קבוצת תדהר וכל מי מטעמה ו/או איזה מהחברות הקשורות אליה, בכל הקשור והכרוך בהסתמכות על המידע בחוברת זאת. ט.ל.ח.