לפני שתקפצו למים העמוקים ותבחרו באחד המסלולים הגנריים שמציעים לכם נציגי המשכנתאות, הרשו לנו לחשוף בפניכם שלוש דרכים שיכולות לחסוך לכם אלפי ואף מאות אלפי שקלים לאורך השנים.
* המידע המובא לעיל ולהלן הינו בגדר מידע כללי בלבד לצורכי שיווק ואינו מהווה ייעוץ של קבוצת תדהר ו/או מי מטעמה ואינו מהווה תחליף לייעות מקצועי כלשהו. המלצתנו היא להיעזר באנשי מקצוע מתאימים ומנוסים.
המשכנתה (וכן, בעברית האיות הנכון הוא משכנתה ולא משכנתא, שהיא מילה בארמית) היא ההלוואה הגדולה ביותר שמרבית המשפחות בישראל לוקחות, כאשר בממוצע, גובה המשכנתה נאמד ב-650 עד 700 אלף שקלים למשפחה. עם זאת, למרות שמדובר בסכומים מאוד גבוהים, רבים מאיתנו לוקחים משכנתה במסלולים שאינם אופטימליים במקרה הטוב או שאינם משתלמים בעליל במקרה הגרוע.
לפני שתקפצו למים העמוקים ותבחרו באחד המסלולים הגנריים שמציעים לכם נציגי המשכנתאות, הרשו לי לחשוף בפניכם שלוש דרכים שיכולות לחסוך לכם אלפי ואף מאות אלפי שקלים לאורך השנים. כי כשמדובר במשכנתאות, כל אחוז שנחסך הוא משמעותי.
1. לחשוב קדימה
אחת הטעויות הנפוצות ביותר של כל מי שעומד להתחייב למסלול משכנתה היא התכנון לטווח ארוך, או ליתר דיוק, היעדר תכנון כזה. על פי פרסומים, משכנתה ממוצעת בישראל נפרסת על פני 21 שנים, במהלכן המצב המשפחתי והפיננסי של המשפחה עשוי להשתנות לא פעם. פעמים רבות אנשים בוחרים במסלולי משכנתה על פי המלצה שקיבלו מנציגי המשכנתאות, כאשר אותה המלצה מבוססת, בדרך כלל, על כמה אפשרויות סטנדרטיות לפיצול מסלולי הריבית.
הדרך הנכונה ביותר לגשת לתכנון המשכנתה היא לחשוב קדימה על כל מיני נקודות ציון שבהן צפויים שינויים פיננסיים עתידיים. למשל, קרן השתלמות שתיפתח בזמן כלשהו בעתיד וניתן יהיה לפרוע איתה חלק מהמשכנתה. נאמר שיש לכם קרן שתשתחרר בעוד שלוש שנים מהיום שבו אתם לוקחים משכנתה. במקרה כזה, תוכלו ליהנות מריבית נמוכה מאוד אם תבחרו במסלול קצר טווח על סכום הקרן בריבית קבועה.
דוגמה נוספת היא לקיחה בחשבון של כל מיני שינויים הצפויים בהוצאות משק הבית. אם אתם זוג צעיר שמתכנן להביא ילדים לעולם קחו בחשבון צפי של הוצאות כמו גן פרטי וגדילה בהוצאות הבית בכלל, על מנת שלא תמצאו את עצמכם נאלצים למחזר משכנתה. במקרה כזה עדיף לשקלל את ההוצאות העתידיות בחישוב ההחזר החודשי שלכם ולפרוס אותו על פני מספר שנים גדול יותר על מנת שהוא יהיה נמוך יותר.
2. לדייק בתמהיל
בטרם אתן את הטיפ השני, כדאי שאסביר בקצרה מהי ריבית פריים. ריבית הפריים מחושבת על ידי הבנקים על פי נוסחה פשוטה: הריבית של בנק ישראל, שמפורסמת שמונה פעמים בשנה, פלוס 1.5% אחוזים. לפיכך, מסלול משכנתה בריבית פריים מושפע ישירות מגובה הריבית של בנק ישראל, כאשר תוקפה של ריבית הפריים הוא תקופתי ולא חודשי, בהתאם לתקופות פרסום הריבית של בנק ישראל.
ועכשיו נחזור לענייננו. אנשים רבים מדי בוחרים את המסלולים לפי מספר שנים ממוצע לכל מסלול ולא באמת יוצרים לעצמם תמהיל אפקטיבי. כלומר, ישנם מסלולים שהיתרון שלהם הוא שהריבית נשארת קבועה, כמו מסלול הפריים לפיו הריבית נשארת קבועה ללא תלות במספר השנים. כלומר, בין אם תבחרו במסלול לחמש או לעשרים וחמש שנים, תקבלו את אותה הריבית. לפיכך, אם תבחרו במסלול פריים לתקופה של 30 שנה, תוכלו לשחק בין המסלולים המשניים לתקופות קצרות יותר, על מנת ליצור את התמהיל הטוב ביותר עבורכם על ידי נטילת ריביות נמוכות במסלולים אלו.
לדוגמה, תוכלו לקחת חלק גדול מהמשכנתה במסלול פריים ל-30 שנים מבלי להיפגע בריבית, ואת היתרה במסלולים קצרים יותר עם ריבית נמוכה יותר והחזר חודשי גבוה יותר.
3. לשחק עם אחוזי המימון
ראשית יש להבין שעל פי חוק, מסלול הפריים שהוא לרוב הזול ביותר, מוגבל למקסימום שליש מסכום המשכנתה. זאת מפני שבשנים האחרונות ריבית בנק ישראל נמצאת בשפל חסר תקדים ולכן לווים רבים בוחרים במסלולי הפריים. מכיוון שמצב זה עשוי להשתנות והריבית עשויה לעלות בכל עת, מצמצם בנק ישראל את הסיכון ללווים ומגביל את מסלול הפריים לשליש מהתמהיל. למרות זאת, לעתים, ישנה דרך חוקית לגמרי לבחור במסלול פריים שהוא גבוה משליש מהסכום, בתנאי שיש בידיכם מספיק הון עצמי.
אם אינכם זקוקים לאחוזי מימון גבוהים, ויש ברשותכם הון עצמי של כ-60%-50 מגובה הדירה, תוכלו לקחת משכנתה גבוהה מכפי שנדרש לכם כששליש ממנה במסלול פריים. כך, למחרת רכישת הדירה ייוותר לכם בבנק סכום כסף שלא תכננתם שיהיה לכם והוא יוכל לשמש כדי לפרוע חלק מהמשכנתה שלקחתם באחד המסלולים היקרים יותר. בדרך זו אתם למעשה נהנים ממסלול פריים שהוא גבוה מהשליש המותר והבנק נהנה מפירעון מוקדם.
איך זה ייתכן? ובכן, סביבת הריביות הנמוכה מאוד מאפשרת הרבה מאוד גמישות בפירעונות מוקדמים עתידיים. אנשים רבים מחשבים את מסלולי המשכנתה שהם בוחרים על פי נקודת היציאה הבאה שלהם, מפני שבעבר היו גובים מאיתנו קנסות יציאה גבוהים. כדי להימנע מהקנסות היה עלינו להמתין לנקודת היציאה גם אם לפתע נמצא לנו הכסף שאפשר פירעון מוקדם. אך היום, לפי רוב, הסיכוי שיגבו מאיתנו קנסות יציאה הוא נמוך מאוד עד אפסי כי הריביות ככל הנראה לא יכולות לרדת יותר וגם אם כן, הן ירדו רק במעט.
מפני שהבנק מחשב את קנסות היציאה בהתאם למצב השוק ביום היציאה, בשוק של ריביות נמוכות אין קנסות. נהפוך הוא – אם יעלו הריביות אזי הבנק יתייחס אליכם כאל לקוח שקיבל הלוואה בזול וישמח להיפטר מכם ולהכניס במקומכם לקוחות בריביות גבוהות יותר. לכן, נקודות היציאה הללו כמעט אינן רלוונטיות היום ואין כל צורך לקחת אותן בחשבון.
בכל אופן, אנו ממליצים לפנות ליועצים מקצועיים אשר יסייעו לכם לקבל את ההחלטה הנכונה ביותר עבורכם !
בהצלחה !
המידע המובא להלן הינו מידע כללי בלבד לצרכי שיווק, אינו מהווה הצהרה ו/או התחייבות ו/או ייעוץ של קבוצת תדהר ו/או מי מטעמה ואינו מהווה תחליף לייעוץ משפטי ו/או כלכלי ו/או אחר. העושה שימוש במידע זה, עושה זאת על אחריותו בלבד. כל התכנים הכלולים בעמוד זאת, אין בהם משום המלצה או חוות דעת, ולא נועדו לספק אלא מידע כללי ושיווקי ואמצעי התרשמות בלבד. קבוצת תדהר ו/או מי מטעמה אינם ולא יהיו אחראיים למידע המובא להלן ו/או לנכונותו. בכל מקרה, העושה שימוש במידע ו/או המקבל החלטותיו על סמך המידע, עושה זאת על אחריותו בלבד, והוא מוותר על כל דרישה ו/או טענה ו/או תביעה כלפי קבוצת תדהר וכל מי מטעמה ו/או איזה מהחברות הקשורות אליה, בכל הקשור והכרוך בהסתמכות על המידע בחוברת זאת. ט.ל.ח.
