התחדשות עירונית היא שם כולל לתהליך שבו בעלי הקרקע מוכרים ליזם זכויות בניייה והיזם בונה, מתכנן, משווק ומוכר את הדירות החדשות שייבנו בבניין החדש. למעשה, לאורך כל התהליך העלות לבעלי הדירות היא אפס וההוצאות כולן חלות על היזם.
באופן כללי אפשר לחלק את תחום ההתחדשות העירונית לארבעה סוגים:
חיזוק (תמ”א 38/1): חיזוק הבניין הקיים מפני רעידות אדמה, תוספת קומות ומילוי קומה מפולשת בהתאם להוראות התמ”א 38. תוספת הקומות ניתנת ליזם וכנגדה הוא מבצע את העבודה שכוללת חידוש החזות והתשתיות של הבניין, הוספת מעלית, ממ”ד והרחבת הדירות הקיימות.
הריסה ובנייה (תמ”א 38/2): שימוש בזכויות שמקורן בתב”ע (תוכנית בניין עיר) הקיימת במתחם בתוספת זכויות שניתנות מכוח הוראות התמ”א 38. סל זכויות זה מאפשר ליזם להרוס בניין ולבנות אחד חדש שכולל דירות גדולות וחדישות יותר, ולתת דירות תמורה לדיירים. נוסף על כך, גם היזם מקבל תוספת דירות כלשהי שמניבה לו רווח סביר. הערה: תשומת ליבכם כי אפשר לעשות שימוש בזכויות בתב”ע גם בתמ”א חיזוק.
פינוי בינוי: זוהי ההתחדשות העירונית שיכולה לחולל את השינוי הגדול ביותר. במסגרת פרויקט פינוי בינוי למעשה מבוטל הבניין הקיים ומתווספות זכויות בנייה חדשות ותוכנית בינוי נקודתית חדשה. על סמך זכויות הבנייה החדשות הללו ניתן לבנות בניין חדש, לתת זכויות לדיירים וכן לתת סל דירות או זכויות ליזם שעל ידי מכירתן הוא מממן את התהליך כולו.
בינוי פינוי: זהו למעשה תהליך פינוי בינוי, רק הפוך. בתחילה בונים בניין חדש, לאחר מכן מפנים את בעלי הדירות לבניין החדש ואת הקרקע של הבניין הישן משחררים לטובת מי שסיפק את הקרקע החלופית.
מי מרוויח מתהליך של התחדשות עירונית?
בתהליך של התחדשות עירונית כל הצדדים המעורבים אמורים לצאת מורווחים. הרשות משפרת את התשתיות מסביב לפרויקט ואת תמהיל הדירות שבשטחה ובכך גם מושכת אוכלוסיות חזקות יותר ומחזקת את מרכזי הערים שהפכו שוממים עקב עזיבתם של צעירים רבים לפרברים. ההיצע גדל, המחירים יורדים ומתפנות יותר דירות להשכרה במיקום נוח.
בעלי הנכס מרוויחים גם הם כי במקום הנכס המתפורר שאין בו מעלית, חנייה או מיגון, הם מקבלים נכס חדש וגדול יותר, עם מרפסת, חנייה, מעלית ומחסן. או בשתי מילים: בניין מודרני. כל עסקה שכזאת משפרת את שווי הנכס במאות אלפי שקלים ויותר.
כמובן שגם היזמים מרוויחים שכן התהליך כולו מתבצע תוך מתן סל דירות או זכויות ליזם המבצע, שמניב לו רווח סביר. לבסוף, וחשוב לא פחות, המשק כולו מרוויח מכיוון שכל עסקה שכזאת מספקת עבודה ופרנסה לאלפי משפחות שחיות מענף הבנייה, מהקבלן ועובדיו ועד כל שרשרת נותני השירות לענף.
ההוצאות הכרוכות בתהליך
בעלי הדירות יכולים רק לצאת מורווחים מעסקה שכזאת, שאליה הם נכנסים עם הבטחה לתמורה וביטחון מלא שיקבלו אותה, בין אם זה נכס או כסף. במקרה של כשל בפרויקט, יש מערך של ביטחונות שאותם מקבלים בעלי הדירות מראש, כך שאין סיכוי שהם יצאו מופסדים ( במקרים בהם הדיירים לא עומדים בתנאי הפטור הם נדרשים לשלם את המס).
על מנת לאפשר גם לאוכלוסיות חלשות יותר להצטרף להתחדשות עירונית, יצאו הנחיות בחוק שקובעות כיצד לעודד אנשים מבוגרים ואוכלוסיות מוחלשות אחרות לקחת חלק בתהליך. לפי החוק, ממומנים דמי האחזקה של בעלי הדירות למשך כחמש שנים מיום חזרתם לדירתם החדשה ואף ניתנות להם הטבות מהרשויות כמו הנחות משמעותיות בארנונה.
איך עובד התהליך בתדהר?
ראשית, בעלי הדירות מקבלים את כל הכלים הנדרשים על מנת שיוכלו להתארגן, לערוך אסיפת דיירים ולבחור נציגות. לנציגות יש יד חופשית בבחירת היועצים שילוו אותה מולנו, היזם, כאשר המימון של היועצים גם הוא חל על היזם.
בשלב הבא, מתגבש הסכם התחדשות עירונית בין בעלי הדירות והיזם. כשההסכם מוכן, היזם מכנס את כל הדיירים לכנס מיוחד בו עורכי הדין של הדיירים מסבירים על ההישגים ועל החוזה, אדריכל הפרויקט מסביר על התכנון ואנחנו מציגים את תדהר, את התהליך ואת לוחות הזמנים. בסופו של הכנס אנחנו מבקשים את אמון הדיירים על ידי חתימה על ההסכם. מרגע שרוב כלשהו חותם על ההסכם, על פי רוב 80% מהדיירים, מותנע התהליך של היזם.
כעת אנו מתכננים את הפרויקט ומעבירים אותו לוועדה מקומית לאישור. משם הוא עובר לוועדה מחוזית וכשהתוכנית מקבלת תוקף היא הופכת לחוקית. מכוח התוכנית, ניתן להגיש בקשה להיתרי בנייה במתחם, שלקראת הפקתם משועבדת הקרקע לטובת הבנק שמלווה את כל העסקה. לצורך הוצאת ההיתרים מתבקשים הדיירים לפנות את דירותיהם וערבות חוק המכר נכנסת ניתנת לכל בעל דירה כנגד פינוי הדירה.
מכאן ואילך, הופך התהליך לפרויקט בנייה רגיל.
פרויקט פינוי בינוי רימוני תדהר ברמת השרון , אוכלס מאי 2017
המרכיב החשוב ביותר: בחירת היזם
בתדהר, אנחנו מתייחסים לבחירת היזם כאל בחירת שותף. מכיוון שמדובר בתהליכים שנמשכים שנים רבות, חשוב לחתום עם גוף אמין ואחראי. הנה כמה מאפיינים שחשוב לקחת בחשבון בעת הבחירה.
הכי חשוב – יזם שהוא קבלן: העיתונים מלאים בידיעות על יזמים שבאים, חותמים על חוזים וכשמתגלה ליקוי גדול בבנייה מפנים את הדיירים לקבלן, שלא חתם מולם. כך, הדיירים נופלים בין הכיסאות ובין ההאשמות של היזם את הקבלן וההיפך. מסיבה זו, כדאי לדיירים לבחור לא רק את היזם אלא גם את הקבלן. כשהיזם הוא זה שבוחר, הוא יעדיף קבלן זול יותר או אולי קרוב משפחה. כאשר היזם והקבלן הם גוף אחד, יש לבעלי הדירות כתובת אחת, אחריות אחת והבטחה שלעולם לא יפלו בין הכיסאות.
שותף ראוי: שותף שמתקשר עם בעלי הדירות, לא כופה עליהם החלטות אלא מתייעץ איתם.
איתנות פיננסית: מומלץ לבקש דוחות חברה או דוחות של חברות שבודקות חברות מסחריות, ולוודא שמדובר ביזם עם מוניטין טוב וחוסן כלכלי.
ניסיון בתחום: ניסיון בבנייה של פרויקטים בכלל ובהתחדשות עירונית בפרט, שמצריכה מערך שירות גדול שאיתו היא מלווה כל אחד מהדיירים.
פרויקט ממותג: פרויקט שממותג נכון מעלה את ערך הדירות כי נעשתה בו פעולת שיווק רצינית, עד כדי כך ששוויו יכול להיות גבוה ב-5-10% משווי הדירות בבניין סמוך שבו לא בוצעו פעולות מיתוג.
כל המרכיבים הללו נותנים ערך כאשר מומלץ לבחור ביזם שנותן את הערך הכולל הגבוה ביותר.
המידע המובא להלן הינו מידע כללי בלבד לצרכי שיווק, אינו מהווה הצהרה ו/או התחייבות ו/או ייעוץ של קבוצת תדהר ו/או מי מטעמה ואינו מהווה תחליף לייעוץ משפטי ו/או כלכלי ו/או אחר. העושה שימוש במידע זה, עושה זאת על אחריותו בלבד. כל התכנים הכלולים בעמוד זאת, אין בהם משום המלצה או חוות דעת, ולא נועדו לספק אלא מידע כללי ושיווקי ואמצעי התרשמות בלבד. קבוצת תדהר ו/או מי מטעמה אינם ולא יהיו אחראיים למידע המובא להלן ו/או לנכונותו. בכל מקרה, העושה שימוש במידע ו/או המקבל החלטותיו על סמך המידע, עושה זאת על אחריותו בלבד, והוא מוותר על כל דרישה ו/או טענה ו/או תביעה כלפי קבוצת תדהר וכל מי מטעמה ו/או איזה מהחברות הקשורות אליה, בכל הקשור והכרוך בהסתמכות על המידע בחוברת זאת. ט.ל.ח.
